万科争夺战的幕后：华润一直在反对什么？

【中国经营网综合报道】上周五晚间，一场万科争夺战迅速占据财经媒体头条，曾经的盟友一夜间反目成仇。在这场年度商业大戏里，焦点已从万宝之争演变成万华之争。作为万科过去十五年的第一大股东，华润似乎从未与万科管理层爆发如此激烈的冲突。那么，华润在反对什么呢?

据智通财经网报道，周日晚间万科就本次重组方案与投资者进行了交流。据参会机构透露，电话会议中，万科高级副总裁谭华杰向投资者解释了万科与深圳地铁合作的种种考虑，将此次与深圳地铁的合作形容为“历史极机遇”，为方案拉票。

至于与华润的股权之争，谭华杰进行了回避，但他表示，方案得到股东大会的通过至少还需要3至4个月的时间，他认为万科A股7月4号复牌的问题可能不大。如果重组方案未获得通过，则意味着“万科将和其他开放商回到同一起跑线。”

另据《21世纪经济报道》报道，早在今年3月份，万科总裁郁亮就表示，对于重组万科坚守两条原则：有利于全体股东的利益;需要符合公司战略，对公司长远发展有利。在深铁入股的方案中，万科管理层也多次强调：公司要提供的，是一个符合所有股东利益、有利于公司未来发展的方案。

万科的未来是什么?房地产行业下一个十年的主线是什么?实际上，从行业的角度，引入深铁，隐含了万科过去几年对房地产行业发展趋势的研判。在万科的研究中，中国城市化进入到了第二阶段，“都市圈”和“城市带”兴起，这些城市沿着一些主轴在发展，这些主轴就是轨道交通。

按照联合国的预测，中国在未来10年还会有1.7亿人口流入城市，基本都会流入到发达的都市带。都市带为了能够接纳他们，所能采取的唯一的方式，就是大规模地修建轨道交通。这也意味着，沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个房地产行业的主战场。

“房地产行业发展到现在，所遇到的两次最大的机遇，第一次是1998年，国家把实物分房取消改成了货币化分房;第二就是轨道交通时代的到来。”在19日晚的投资者电话会议上，万科高级副总裁谭华杰说，“抓住了这个机会就抓住了未来，失去了这个机会就会失去未来。”

所有的开发商都想绑定一家地铁公司。而深圳地铁在中国所有的地铁企业里面，是有唯一性的：它是唯一把“轨道交通建设”、“轨道交通运营”直到“轨道上盖物业开发”整个链条全部打通的公司;也是目前中国的轨道交通企业有外地项目有外地订单的唯一一家。

深圳地铁和万科意图达成“轨道+物业”的紧密合作模式，类似日本东铁模式。

“目前很多地王，所预期的房价涨幅是不太会出现的。而东铁模式里面，开发商和轨道交通企业共同参与地铁上盖物业的开发，不仅不会产生地王，还能快速提供住宅，提高开发效率。”谭华杰说。而这也是深铁只能接受万科股权合作的原因：绑定万科，变成中国的“东铁”。否则，它将可以开放拍卖土地，给所有开发商。

目前国内外主流券商和投行大部分看好万科深铁合作方案。兴业证券分析师阎常铭指出，“轨道+物业”联合开发是打造城市群的主要模式。TOD(Transit Oriented Development)模式是中国一、二线城市升级发展的必然选择，社会力量迎来了前所未有的参与新一轮城镇化建设的契机。

如果本次交易完成，深铁集团与万科有望扩张延伸到深圳之外的区域;万科也将在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点，成长为真正的城市综合运营商。