​房企“限融令”前夜 ：地产信托募集规模突增3倍

本报记者 陈嘉玲 北京报道

半个月来，“三道红线”带来的压力开始传导。

所谓“三道红线”，是今年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行为研究落实房地产长效机制，形成的重点房企资金监测和融资管理规则，对重点房企来说，该规则无异于“限融令”。

《中国经营报》记者注意到，“限融令”消息传出之后，8月最后一周，房地产信托募集规模暴增3.52倍。用益信托网数据统计显示，共有200款集合信托产品成立，数量环比增加18.34%；募集资金222.53亿元，环比增加117.12%。其中，房地产类信托的募集资金规模99.03亿元，相较前一周的21.93亿元，增长3.52倍。

贝壳研究院分析认为，未来9月～12月房企将面临土地成本上涨以及偿债压力上升的困局，在房企发债需求居高不下的背景下，预计全年融资规模将突破万亿。

值得注意的是，随着房企偿债高峰临近、融资难度不断增加，有业内人士提醒，房地产信托风险预计进一步增加。

地产信托一周规模近百亿元

8月最后一周，房地产信托产品的成立数量仅为29款，但募集规模却近百亿元，出现爆发式增长。

用益信托研究院统计数据显示，当周共有200款集合信托产品成立，数量环比增加18.34%；募集资金222.53亿元，环比增加117.12%。共40家信托公司发行集合信托产品236款，环比增加10.28%；发行规模400.03亿元，环比增加43.40%。

其中，房地产类信托的募集规模99.03亿元，较前一周的21.93亿元，环比增长3.52倍；地产信托占总募集规模的44.5%，再次超近期热门的金融类集合信托产品的募集规模，占比排名第一。

事实上，尽管在融资类受限、地产信托受限的多重压力下，8月份房地产信托仍出现了“逆势反转”。根据统计数据，整个8月，地产类集合信托募集资金744.81亿元，占比42.52%；金融类集合信托募集资金705.67亿元，占比40.28%。

值得注意的是，8月房地产信托募集规模反超金融类信托，募集规模占比重回“榜首”。记者对比相关统计数据发现，在今年6月份前，房地产信托和基础产业类信托募集发行量居首，6月份以来，市场上“大热”的金融类信托则站上了首位。

中国信托业协会的最新数据也显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元。但从总的占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比仍有14.57％，与基础产业（占比16.27％）的数值接近。

用益信托金融研究院研究员喻智分析指出，集合信托募集规模暴增，偶然性的成分比较大。房地产类信托产品出现爆发式增长，或与主要房地产企业被约谈以及房企资金监测和融资管理规则预期出台的消息有关。

8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议明确了收紧房企融资的“三道红线”：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况不同，所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档，有息负债规模年增速分别为不得增加及不得超过5%、10%、15%。据媒体报道，2021年1月1日起，监管层将在房地产行业全面推行这一规则。

房企全年融资或破万亿

种种迹象显示，8月全国房企境内外融资出现全面井喷。在房企融资收紧的市场消息之下，特别是8月下半月，房企密集发布大额融资。

本报记者注意到，就在8月20日下午，荣盛控股预发行上限10亿元超短期融资券；新城控股10.14亿元ABS项目状态更新为“已反馈”，杭州滨江房地产集团发行6亿元债券……

仅8月最后一周，多家房企通过公司债、中期票据、超短期融资券等方式获取资金。其中，碧桂园30亿元ABS获上交所受理，华远地产拟发行64亿元公司债，华侨城拟发行20亿元中期票据，中南建设完成发行18亿元中期票据、票面利率7.2%。