万向信托产品延期背后：“股权”担保价值存疑

本报实习记者 王晓珊 记者 陈嘉玲 广州报道

近日，万向信托股份有限公司（以下简称“万向信托”）发布了一则关于中梁地产基金8号项目集合信托计划（以下简称“8号信托计划”）延期事件的回应说明。

在回应说明中，万向信托表示，本次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期，而是综合考虑项目实际和投资者利益，并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。

《中国经营报》记者梳理万向信托年报发现，近年来，其地产投资占比逐年增加，与之对应的是，万向信托涉及房地产项目的法律诉讼案例也呈上升态势。

融资方资金充裕？

据了解，8号信托计划于2018年6月8日发起设立，融资总规模为7.6亿元，信托资金以“债权+股权”方式投放，分为优先级I类、优先级II类和劣后级（中梁地产指定主体以债权认购），本次优先 II 级募集1亿元，预期收益8.2%～9%，并附带一定浮动收益，资金用于向杭州正悦实业有限公司（以下简称“杭州正悦实业”）发放项目并购贷款及权益类投资款，信托资金以“债权+股权”方式投放。

7月31日，有投资者表示，8号信托计划出现延期。中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”，02772.HK）随即回应称，公司正常履约且资金充裕。

万向信托随即于7月31日也发布情况说明，表示信托计划运作正常，交易对手中梁地产正常履约，其中债权类均正常还本付息，股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，公司综合考虑及信托约定而作出延期决定，将该部分投资期限均延长至2021年7月31日，延期安排符合信托文件约定。

记者以投资者从万向信托客服询问有关情况，对方表示8号信托计划虽然延期，但属于双方合同约定条件内的延期。“双方签订合同时有设置相应约定条款，若发生万向信托认为不符合投资者利益的事情，可经双方协商进行延期以保护投资者利益。”

8号信托计划有关资料显示，该信托计划的风控措施为：1.苏州工业园区华成房地产开发有限公司及实际控制人杨剑提供最高额保证担保；2.浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司（项目公司）全部股权质押；3.福建家景置业有限公司以其名下土地，进行分阶段抵押，对应动态抵押率（贷款余额/抵押物价值）不超过70%，抵押物价值合计9.15亿元。

天眼查显示，2020年6月30日，杭州正悦实业持有的福建家景置业全部股权已被冻结，执行法院为温州市龙湾区人民法院，冻结期限为3年，股权数额为11000万元，而这笔股权已于2020年6月5日质押给万向信托。

第一还款来源不足

追溯万向信托与中梁控股过往发现，两者近年来合作较为紧密。

公开信息显示，中梁地产于2019年7月在港股主板上市，在公司上市前一年，万向信托在9个月内向中梁控股输血12次，融资成本在9.5%～14%之间。其中杭州正悦实业曾在合作中多次出现，天眼查信息显示，该公司目前共有7笔股权质押，质权人均为万向信托。

中梁控股2019年年报显示，其加权平均实际债务成本为9.4%，远高于主流上市房企6.07%的平均水平，融资渠道主要为传统银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系。

不仅如此，中梁控股境外还有4只存续债券，规模为11亿美元，其中一笔于2021年9月26日到期的4亿美元票据融资成本高达11.5%，该笔存续债券到期日与8号信托计划最新到期日仅相隔2个月。