房贷收入比升至60%的启示，“地主家也没有余粮了”

近日，央行发布《中国金融稳定报告》，对2017年以来我国金融体系的稳健状况进行了全面评估，报告披露，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，而在住户部门债务中个人住房贷款一直占据主要地位，从历史数据上来看，个人住房贷款占住户部门贷款余额比例维持在45%-54%。

住户部门债务之所以超五成是个人房贷，其原因有二。

其一，根本原因是房价上涨速度过快，导致居民支付负担过重。据统计数据显示2008年我国房地产平均销售价格为，3800元/平方米，至2009年已经上涨至4681元/平方米，上涨幅度为23.2%，2009年住户部门债务余额增长43.3%，其中个人住房贷款同比增长47.9%，对比数据期间住户部门债务水平可发现，其与房价波动呈现高度同向相关性，并且有呈现倍数的趋势。

其二，直接原因是住房抵押贷款等房地产金融服务于工具的应用与发展。出于自身的经营发展需求，银行等金融机构有较强的贷款意愿，而在众多的市场主体中寻找贷款对象其最基本的依据就是“贷款不良率”，长期以来我国住房抵押贷款的不良率一直处于较低水平，据有关数据显示2017年年末，个人贷款不良率为1.5%。低于银行贷款整体不良率1.85%。除此之外，固定资产的抵押使银行等金融机构承担的风险更小，所以不论国家层面对房地产市场采取何种调控手段，似乎都改变不了银行等金融机构对个人住房抵押贷款的偏爱。

但值得注意的是，虽然整体水平上，我国住户部门的杠杆率水平低于全国的平均水平，也低于国际的平均水平，但是债务增长速度过快，必须谨防金融风险。2017年年末我国住户部分的杠杆率为49%，房贷收入比上升至60.5%，根据国际标准，这样的水平已经超出经济稳定的界限，并且对消费者其他产品消费的挤压导致居民生活水平下降，经济过渡依赖房地产，更加审慎的信贷政策迫在眉睫。

那么，又如何看待前两天召开的政治局会议对房地产却“只字未提”呢？对比七月份的“坚决抑制房价”，这次会议似乎是“一反常态”，但笔者认为，“只字未提”并不意味着对房地产调控的放松。

首先，自今年年初开始国家方面就对房地产市场严抓狠打，虽然整体水平上房价并没有出现大幅的下跌，但房价确实被稳定下来了，政策初见成效，这一点最直接的说明就是今年让房地产商凉意连连的的“金九银十”了。

其次，房地产行业有其自身发展周期，2015年开始的棚改，完成了房地产市场从一二线城市到三四线城市的滚动开发与发展，目前依赖于旧的开发建造销售就模式的房地产行业已经处于下行的通道，若想进入新一轮的发展高潮，需要找寻新的增长点，比如长租、二手房等等，目前整个行业发展的态势，似乎并不需要国家进一步的调控。

最后，虽然目前国家整体经济状况表平稳，但是“稳中有变”，房地产行业在过去十几年对国家经济支撑作用有目共睹度，国家对其调控最终目的并不是抑制其发展，而是促进其规范发展，鼓励其创新发展。至少绝不是要打压下去，这也不符合“房子是用来住的”的政策初衷。因此对房地产行业过度管制并不适合，应该说目前房地产调控已经非常严格了，似无进一步加码的必要。

结合央行发布的金融稳定报告数据等来看，“只字未提”并不意味着房地产调控会放松，很大可能性是维持目前调控高压状态，只是不再进行加码，其实也无加码必要了，因为当前各地都出现了房地产明显降温了。退一步来说，从央行的相关房贷收入比等数据来看，我国以房地产促进经济增长的空间有限，尤其不可能回到鼓励投机性房产，因为这其中金融风险太大。当然，提高居民居住水平，保障“房屋用来住的”仍是政策发力点，这既能促进经济回暖，又不至于引发金融风险。

最后不得不提的是，除了部分在以上统计口径之内的债务外，由于信贷条件、成本的限制，消费贷、互联网贷款、非正规的民间贷款的等补充渠道呈现井喷式的发展，这些渠道居民负债更加不易衡量，不仅会给整个金融会带来更多的不确定性，还会让居民面临更多财务风险。

笔者认为，无论是房贷或者其他居民负债风险，一方面需要分析产生其产生的深层次原因，规范各类金融业务；另一方面更为重要的是通过收入分配改革切实增加居民收入，增加居民收入才是化解居民债务过高的良方，这样既不引发金融风险，也不至于抑制消费导致经济增长乏力。

此外，具体到个体投资者，应该从央行发布《中国金融稳定报告》得到启示，即即便调控放松，房子或许很难简单重复昨天的创富故事，毕竟“地主家也没有余粮了”，居民负债到一定程度之后，房价或成无源之水。（作者盘和林系应用经济学博士后）