银行房地产信贷坏账“抬头”

在市场资金紧张的背景下，房地产企业的日子最难熬。虽然当下大量资金仍然涌向房地产行业，但是商业银行在信贷坏账上已经有所警惕。

据《中国经营报》记者了解，2018年上半年，国有四大银行的房地产贷款新增接近2300亿元，在银行贷款规模占比稳中有升。然而，高负债和资金链的紧绷让多数房地产企业融资难度增加，这也给银行存量企业贷款带来了一定的风险。

流动性冲击

“房地产企业对于资金的依赖程度非常高，往往这些企业也是依靠着滚动的高负债发展。在市场资金面紧张的情况下，这类企业受到的冲击最大，多数企业都需要加大融资力度以保证资金能够正常的循环。”北京一家房地产企业负责人李平表示。

据他介绍，在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下，资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题，其中以中小房企资金难题最为突出。“银行贷款实行的都是名单制，大企业能够进入名单，而中小企业则很难贷到资金。”李平说。

实际上，在监管严控资金流向房地产行业的同时，也间接切断了部分房地产企业的融资渠道。通过信托、小贷等非银金融机构融资，这些房地产企业需要支付较高的利息。

“市场资金紧张了，对于大企业的影响要小一些，对于小企业的影响反而更大。市场资金的价格一直在涨，企业融资成本就是一个很大的问题。”李平称，目前中小房地产企业的融资成本上升幅度接近2%。

同时，在高负债的情况下，通过融资偿还债务是其中关键之一。一旦债务到期不能偿付，可能就会面临“滚雪球”效应。李平告诉记者，资金上越困难的企业就越难融资，且成本更高，而资金富裕的企业则相对压力要小一点。

事实上，中弘股份(000979.SZ)就是典型债务崩盘的房企之一。该企业扩张较为激进，在斥资61.5亿元收购“半山半岛”项目失败后，流动性上出现困难。由于该公司的资金多来自信托和私募基金，融资成本很高，最终导致资金链断裂。据不完全统计，中弘股份目前逾期债务本息合计金额已经超过了44亿元。

“房地产企业负债率普遍较高，这个流动性困境可以说是全行业的。”李平表示。

据申万证券数据显示，截至2017年底，房地产行业资产负债率为79.08%。若考虑永续债、明股实债等情况，则杠杆水平更高。追求规模、疯狂拿地，房企债务规模快速膨胀，对于资金链稳定性提出了更高的要求。

同时，房地产企业在融资上的难度越来越大。数据显示，房地产开发企业2017年到位资金15.6万亿元，同比增长8.2%。2018年1至6月到位资金7.92万亿元，同比增长4.65%，增速明显回落。

风险几何?

对于商业银行而言，房地产行业的资产质量一直较好，坏账并不高，银行也有冲动加大资金投入。从贷款的分类看，开发贷的门槛高，多数是与国内龙头企业合作，有较高的保障;按揭贷款则有住房作为抵押，风险更低。因此，房地产企业贷款虽然在分类中属于限制类贷款，但是银行机构均表示风险可控，今年上半年对于名单内的贷款企业授信也没有明显缩减。

数据显示，截至6月末，国有四大银行在房地产行业的贷款规模达到了2.06万亿元，较年初1.83万亿元增长12.56%。在贷款总占比上，四大国有银行的贷款占比均有所提升。其中，农业银行(601288.SH)增加0.6个百分点居首，而中国银行(601988.SH)微增0.15个百分点居末。

在不良贷款方面，建设银行(601939.SH)房地产行业的不良贷款率为2.17%，高于工商银行(601398.SH)和农业银行的水平，但是工商银行、建设银行房地产贷款不良较年初有所下滑，而农业银行贷款率却有一定程度上升。

农业银行行长赵欢表示，该行新发生的不良约9%体现在房地产上。从新增贷款的情况来看，三线城市、四线城市的按揭贷款总量占比较高。

“相较其他类型的贷款，按揭贷款仍是风险相对较小的一个品种，也是银行比较青睐的。对于一些二三线城市来说，很多银行地方分行有意做大贷款规模。”一家股份制银行人士表示，一线城市的房地产贷款则稳中有降，这与地方的房价息息相关。

该人士还称：“在名单制实施后，银行对于房地产企业的贷款其实是比较看好的。大型房地产企业的融资渠道多，一些好的项目便于落地，银行也希望通过贷款冲规模实现双赢。”

对于房地产贷款的风险，该人士认为主要在于负债率、流动资金和销售回款等方面。目前国内商品房销售量价齐升，但是同比增速已经放缓较多。很多房地产企业的策略就是“一手抓销售，一手抓融资”。

该人士认为，“市场上流动性紧张的态势不可能一直持续，至少龙头企业的抗压能力要更强一些。”

在监管看来，房地产行业的信贷风险仍被列为了四大重点领域之一。今年8月底，银保监会对于下一步防范风险工作聚焦在互联网金融、房地产泡沫、不良和地方债上。对于化解房地产领域风险明确表示，进一步完善差别化的房地产信贷政策，严禁“首付贷”和“消费贷”资金流入房地产市场等违规行为。

“银行在房地产行业的贷款集中度比较高，贷款规模大，可能一笔业务的影响也更加明显。从业务的角度来看，如果企业贷款的风控做得比较扎实，这部分不良也很容易消化。”上述股份制银行人士认为，大多数银行在房地产贷款上的不良均在3%以内，而制造业的不良则要超过房地产不良的一倍多。