银行资金违规进入楼市遭重罚 信贷收紧融资成本攀升

对于银行资金违规进入房地产的行为，银监会已经动真格了。

从限制银信类业务投资房地产到房地产并购贷款的穿透式监管，从多家银行房地产贷款违规被罚到银行收紧房地产信贷融资，传统商业银行资金绕道房地产的通道正在急剧收缩。

据《中国经营报》记者了解，不少银行今年房地产信贷政策更加审慎，房地产企业融资难度的加大也让市场融资成本继续攀升。

堵漏房地产融资

监管对于房地产行业信贷在政策上的施压已经数年，但是效果较为有限。由于现实操作中不少信贷融资变为绕道融资，银行资金最终投向房地产的规模并没有得到控制。然而这种情况在近期的诸多政策施压下将有所转变。

早在2013年，银监会就曾针对九大行业五类重点企业的贷款发出了警示函，房地产行业排在九大行业首位。此后，多数银行对于房地产行业的贷款被列为了限制类贷款，不仅将审批权上交到总行，还根据各区域不同实行了白名单制。

据了解，4年多来大型房地产企业尚能从银行贷到资金，中小型房地产企业则主要凭借绕道融资来解决资金问题。实际上，银信类合作是最主要的融资渠道。房地产商将项目通过信托通道包装成券商资管计划，然后对接银行理财资金直接购买这类资管计划。

“这是给企业放贷较常见的类信贷业务。根据银行风控标准的不同，类信贷业务中门槛和成本也不一样。相比企业直接从银行贷款，可能有的银行能够突破一些硬性条件上的限制。”一家股份制银行信贷部人士称。

据该人士介绍，在资金的用途上，银行直接放贷的资金把控更加严格，而类信贷业务中资金监控相对弱一些，也极为可能挪作他用。

值得关注的是，监管对于房地产融资明确要求必须“四证”齐全，自有资金必须到位，但是部分房地产企业会借助经营性贷款、物业性质贷款、企业流动性贷款等名目绕开给房地产企业贷款。

记者了解到，过去一年倒闭的很多集团企业中，部分企业业务覆盖面较广，会采用旗下贸易类企业或其他性质企业进行贷款，然后将资金投向房地产板块，这也成为银行信贷中最为重要的一个风险点。

此外，银行并购贷款也频频被房地产企业钻空子。表面上房地产企业会因为并购其他企业向银行申请贷款，但是实质上则可能是利用银行的贷款支付土地出让金。

“此前，首付贷、虚假按揭贷款等形式，都让银行的资金通过违规途径进入了房地产行业，目前则是监管要整治的重点领域。”上述股份制银行信贷部人士表示。

记者了解到，对于银行资金违规进入房地产亦是2018年银监会的工作重点。近期银行会频频喊话规范房地产融资，出台相关政策也在提速。

2017年12月22日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》（即“55号文”），对银信类业务定义及银信通道业务定义进行明确，通知扩大了银信类业务及银信通道业务的定义，将表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义；贯彻“三三四”检查中提出的“谁出资谁负责”的监管原则；堵住通过银信通道规避监管的“口子”，明确不得绕道信托将信托资金违规投向限制或禁止领域，不得利用信托通道掩盖风险实质，规避资金投向、资产分类、拨备计提和资本占用等监管规定，不得通过信托通道将表内资产虚假出表。

1月31日，上海银监局就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管。

“开正门、堵偏门是监管2017年拟定的一条政策原则。房地产信贷不应该通过其他途径规避监管，而是要纳入到正常的信贷中来。”上述股份制银行信贷部人士认为，这是银行业务规范的一个趋势。