爱房筹转型不良资产处置前景待考

以eREITs模式在深圳房产众筹领域“独树一帜”的爱房筹在相关限制政策出台三个月后不得不选择“低头”。

近期，爱房筹在被投资人质疑回款逾期多天后，发布公告宣布因政策原因暂停开展业务，引发舆论哗然。爱房筹方面在与《中国经营报》记者沟通时承认，由于暂停新项目导致了平台流动资金吃紧，无法按期完成兑付，现正在积极通过多种方式化解危机。

记者发现，在爱房筹宣布停业前，一家名为不良狗的不良资产处理平台悄然上线，其与爱房筹几乎拥有同样的高管团队，业务盈利模式也几乎相同。

不良资产处置能否成为爱房筹“东山再起”的新出路?在业内人士看来，由助推房价变成了加速不良资产处置，政策环境应该比较宽松。但由于其盈利模式与房产众筹类似，同样要提防由于无法预估资产处置时间，而造成无法到期兑付收益的风险。

流动性吃紧引发逾期

6月15日起，陆续有投资人曝光自己在爱房筹的投资发生回款逾期。此后爱房筹曾在行业论坛上回应称平台仍在正常运营，只是因系统故障导致一些项目回款时间受到影响，直到21日才正式宣布由于停止新业务造成回款逾期。

官网信息显示，爱房筹成立于2015年3月，为深圳规模最大的房产众筹平台。目前累计成交额已超过1.99亿元，主要标的物为商用物业，投资收益来自物业的租金和增值利润。定期产品包括7天、1个月、3个月、6个月、12个月等，长期产品则可持有二到五年。

记者采访的一位网贷平台负责人认为，爱房筹之所以会产生流动性困难，主要是房产众筹项目有一定持有期限的原因。“平台为保持灵活性而设计的短期产品有类似网贷平台拆标错配的嫌疑，而类似商铺或停车场这样的物业租金收益和变现不可控性强，在某个节点投资人赎回时可能无法及时兑付退出，此时又无新的租金入场，就会出现现金流困难。”

今年4月，深圳互金协会下发通知，叫停深圳地区包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓的众筹购房、众筹租房等一切业务。此后，拼房网、众联等多家从事房产众筹的主流平台陆续退出。爱房筹此前在接受记者采访时认为其对商用物业进行众筹的eREITs模式与众筹炒房具有本质区别不在叫停范围内。记者注意到，自4月13日以来，爱房筹一直在持续上线新的项目，也成为深圳房产众筹领域最后的“阵地”。而如今宣布业务停止，也反映出深圳对于房产众筹业务“一刀切”的坚决。

对于爱房筹的业务停摆，记者试图联系深圳互金协会了解原因。但协会方面表示，目前互金整治时期敏感，不便接受任何采访。中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁在接受记者采访时透露，在4月广深限制房产众筹的政策出台一周内，联盟就南下与广东、深圳以及广州三地互联网金融协会进行沟通。“三地互金协会对房地产众筹业务本身的操作模式和商业逻辑表示认可，但由于广深地区此前出现众筹炒房的极端案例，因此才有限制政策的出台。”

在业务停止公告宣布5天后，爱房筹出台了对于逾期项目的最终处理方案：承诺以项目到期日为排序逐步回款，每周至少回款一次;投资者也可以选择基于原众筹金额的四至九折，自主出让其持有的物业产权份额权益;平台建立撮合机制，保证每周至少完成一次转让退;此外，董事长陈宏楷拿出个人持有的10%的公司股份赠予满足投资金额超过50万元人民币的前100名用户。通过上述办法，承诺在一年内(2017年6月26日前)处置完毕所有存量项目，并完成所有投资人所投物业产权份额权益的退出。

记者注意到，截至7月5日，平台转让专区已有117个项目待转让，不过由于持有期限基本均为12个月，转让进度较为缓慢。据平台公布的数据显示，截至7月4日已经转让的产权份额权益超过18万，而对于目前到期的项目存量，爱房筹方面并没有公布。

但投资者对于这一处置方案的看法却并不一致。记者以投资者身份进入爱房筹的维权群之一，有投资人表示此举较为负责，逾期原因可以理解，处理措施较为妥善，愿意持续观望。但也有人认为一年的期限存在不确定因素，希望尽快低价退出。亦有投资人指出，平台不变卖房产，以租金还欠款，导致还款时间延长，转让功能为平台减负担也损伤了投资人利益。

对于处置细节和具体存量，爱房筹对记者表示不便进行回应，一切以公告为准。但与记者沟通的一位高管透露，目前平台已经在与战略投资方洽谈引入一轮外部资金，用以化解此次逾期危机以及布局新业务，如果引入成功，也许有望加快此次逾期的解决进度。