广州地王开盘价格走低 中海扩张背后的利润谜团

9月下旬，中海地产广州地王项目中海花湾壹号开盘发售，这个位于广钢新城的楼盘还未面世之前，市场的“吹风价”就高达4万元/平方米，然而峰回路转，开盘当天记者了解到，该项目公寓售价在2.8万元～2.9万元/平方米，住宅售价2.9万元～3.2万元/平方米，折后均价3万元/平方米。相比高企的地价，业内纷纷感叹，中海做了一桩亏本买卖。

拿地暗亏

2014年初，广州市政府一口气推出广钢新城五宗地块，总面积达27万平方米，总金额超过155亿元，5宗地块出让采用“定地价、竞配建”的竞拍方式。最终，中海分别以17.11亿元、39.49亿元、39.38亿元拿下，在广州土地市场中海1天之内共竞得3宗商住综合用地，获土地面积13.99万平方米，拍地总价95.98亿元。

据测算，扣除安置房面积、不计安置房建设成本，楼面均价分别为17950元/平方米、18471元/平方米，以及18313元/平方米。这不仅刷新了荔湾区宅地单价地王，价格还直指去年万科拿下的荔湾区商业单价地王。如果算上拆迁安置房的部分，则楼面地价则高达2.3万元/平方米。彼时，市场普遍认为，花湾壹号若要实现盈利，入市价至少要4万元/平方米。

然而，时隔半年，中海再次拿下其旁边地块的折合楼面均价却是1.4万元/平方米。2014年9月29日，广州广钢新城推出的第2批6宗土地均未达到限定地价标准，以1.4万元~1.83万元/平方米的楼面地价成交。换言之，同样区位和配套的地，中海7个月内就折价了近9000元/平方米。

这在业内看来，广钢新城地块由“香饽饽”变成了“烫手的山芋”。除中海之外，目前该地块聚集了保利、华发、龙湖、深振业、金融街等国企，中海作为该板块“打头阵”的房企，将建最高60层的住宅，破广州住宅最高楼层的纪录。

资料显示，当时中海拿下的AF040402、AF040403地块，在去年8月已经公布了修建性详细规划批后公示，该地块将建4栋21～59层高层建筑，包括1栋47层回迁房、2栋59层住宅以及1栋21层商业办公楼。广钢新城AF040404地块项目修建性详细规划显示，将建成8栋高层建筑，包括2栋51层回迁房、5栋49层住宅以及1栋33层商务办公楼。而在此后的规划调整当中，其住宅的高度均拔高了1层。

“拔高楼层可以看作开发商摊低价格的一种表现。”综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁直言，纯住宅的楼层超过50层的建筑物在国内都是比较少见的，然而，政府审批能审批到这么高，已经超出了一种市场行为。

据网易楼盘数据显示，中海花湾壹号容积率在2.5~7.5之间。“容积率过高肯定是有利于企业降低成本，但同时意味着居住的舒适度降低。”宋丁表示。

降价背后的逻辑

“历史总是惊人的相似”。如何弥补地王成本，这对中海来说已有一定路数。2012年，位于青岛的地王项目“中海紫御观邸”引发了一场降价风波，为了加快资金回笼，中海地产打出“直降百万”的促销招牌，结果招来老业主的抗议。而早在2011年，中海的系列降价行动就已现端倪，中海的深圳项目——中海康城国际、中海塞纳时光率先采用“直降”的方式，千套比市价低近每平方米3000元降价清货，随即，中海重庆项目——国际社区·观园项目也以9折的优惠幅度开盘。而处于多折优惠、隐性降价的上海、南京、苏州项目也相继在年末跟进，打出了“直降”的降价噱头。

“中海地产的策略是，保证一般产品中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位。”一位中海内部人士曾透露。但更多的业界人士看来，在市场低迷情况下，为了保证销售率，中海拿出中端项目进行降价促销，通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。

尽管中海强调，项目采取“低开高走”的销售方式，但熟悉中海的人都知道，“中海向来喜欢‘隐形降价’，即是价格开得很高，但会在原来价格基础上打个8、9折。”要在市场调整期维持逆势扩张，就需要足够的现金流。对于中海来说选择性降价促销回收资金是更加灵活的策略。