斥资近400亿元补仓一二线土储

斥资近400亿元征战一二线城市土地市场，拿下五幅高价地块，今年1~8月，华润置地表现抢眼。

截至目前，华润置地已先后斥资近400亿元，在北京、上海、厦门等多地拿下高价地块，激进的拿地策略也引发了市场对其财务风险和业绩承压的质疑。

9月9日，华润置地向《中国经营报》记者发来一份澄清声明表示，上半年在土地市场的表现是公司在稳健执行投资策略之时与部分重点城市供地节奏偶合的结果，属于正常范围内的土地储备补充。“今年以来，华润置地累计跟进项目超过100个，实际参与竞买项目共33个，获取项目共11个，其中总地价较高的5个项目均为与合作伙伴联合获取。”华润置地表示。

不过，高溢价拿地也引发了市场对于未来开发风险增加的担忧。CRIC研究中心表示，虽然华润置地均采取合作拿地方式缓解资金压力、分散开发销售风险，但高价地甚至是地王在手，总有些“米粉贵过面包”的危险，对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。

回归一二线意图明显

基于一线城市升值潜力较大，华润置地在土地投资方面也显现出明显的偏向。

CRIC研究中心分析认为，今年前7月，华润置地回归一线城市意向明显，去年同期一线城市新增土地建筑面积仅占1%，今年则跨越式增长到四成。

资料显示，今年1~8月，华润置地共取得11幅地块，总地价近400亿元，土地主要分布于北京、上海等一线城市及福州、武汉等市场前景良好的省会城市。

事实上，早在2010年由于一二线城市严格执行限购、限贷政策，华润置地基于其对市场形势的判断，开始加速向三四线城市布局，缩减了其在一线城市的布局。

记者梳理发现，仅在2010~2011两年间，华润置地斥资近400亿元先后进入17个城市，其中13个为省会级以下城市。

业内人士指出，缘于此前对房地产形势判断失误的拖累，华润置地毛利率也出现持续下滑的局面。公开资料显示，2011年华润置地的毛利率为39.5%，随后2012年底下降至36.9%，2013年则继续下降到28.2%。

不过，这一战略随即得到调整。2013年，在一二线城市的市场热度全面回暖，三线城市的前景逐渐趋弱的背景下，华润置地根据行业市场变化及可持续发展战略制定了“深耕一二线重点城市、择机布局部分表现较好的二三线城市”的投资策略，在今年表现尤为明显。

“华润置地加码一线城市的布局，和其他房企一样，目的明确，反映了积极的区域布局策略。”易居智库中心研究总监严跃进表示，有这样一个策略调整的房企，多半是进行了反思，后续对于一些三四线的项目，可能会加快折价销售，目的是为了快速回笼资金。更重要的是，部分毛利率低的项目，可能会成为集中突击去化的内容，以防止后续经营的失误。

随着一二线城市项目开发不断加快，毛利率正处在逐步回升的通道中。华润置地表示，毛利率承压下降是行业整体趋势，华润置地上半年32.2%的综合毛利率水平处于行业较高水平，且较去年同期的30.4%有较显著的改善，体现了公司整体运营效率及成本管理能力的提升。

根据华润置地2015中期业绩公告，上半年华润置地布局全国53个城市，总土地储备计容建筑面积达4215万平方米，其中开发物业3647万平方米，投资物业568万平方米。华润置地称，土地储备总量能满足未来三至五年的发展需求。