业绩不振 荣盛发展战略布局不当引阵痛？

荣盛发展(002146.SZ)近日发布了其2015年半年度财务报告。报告显示，一些关键业绩数据出现大幅下滑。其中营业收入同比下滑了10%，归属于上市公司股东的净利润同比下滑24%。

荣盛发展就此评判说，公司主要房地产开发项目所在城市商品房市场供需关系、竞争对手策略等因素都可能给公司的销售带来一定的压力,影响公司年度销售计划的实现。房地产开发环节较多，开发过 程中可能面临建材、人工成本价格波动，项目所在城市相关管理政策、城市规划等的调整, 可能会对公司项目建设周期、毛利率等产生一定的影响。

荣盛发展董秘陈金海在接受《中国经营报》记者采访时说：“(竞争对手策略等因素都可能给公司的销售带来一定的压力)这个描述没有具体指向性，没有任何实质性的内容。”

不过，有行业观察家认为如果从全年角度预判，荣盛发展的业绩下降根本原因在于其此前战略布局不当。

陈金海拒绝就公司布局旅游地产战略进行置评。

半年报业绩不振

91.53亿元，这是2015年上半年荣盛发展的营收收入。这个数据比去年同期下滑了大约1亿元。而归属上市公司股东的净利润也从去年的1.38亿元下滑到1.03亿元，同比下降24.84%。营业利润则出现更大幅度下探，当期数据为13.37亿元同比下降27.70%。

在具体业务板块中，为上市公司贡献主要业绩的房地产业营收出现了11.78%的同比下降，毛利率也下降2.71%。在区域板块中，尽管湖南区域的项目销售收入增加了1800%，但是其营业成本也增加了2517%。

而在京津冀、长三角以及广东、四川、内蒙古区域中，只有安徽出现毛利率微涨1.13%，其余区域毛利率均出现下降。其中湖南和广东降幅以21.34%、20.6%居于首位。

陈金海对此评论说：“毛利率的下降是因为每年结算的项目不一样。”

此外，数据表明，其存货也出现了双位数增长。最新的数据显示，荣盛发展有582亿元的存货，比今年统计期初增长11%。其中开发成品的期初余额由76.60亿元上涨到88.41亿元，同比上涨15.4%。

同时，荣盛发展对于2015年1到9月份的业绩预测，认为归属于上市公司股东的净利润将出现20%的下滑。

荣盛发展在报告中说，对公司这样主要定位于二三线市场的房企来说，2015 年上半年的经营形势仍不乐观。在度过了第一季度销售的严峻局面后,第二季度的销售虽明显向好,但是增速要低于主要定位于一线城市的同行，而且公司项目所在城市的销售形势也分化严重。在南京、廊坊等重点区域持续向好的同时，沈阳、长沙等地却回升缓慢。

匿名的中国房地产业协会副秘书长对本报记者评论说：“大型的上市房地产企业都在二三线房地产市场具备较高的竞争力，那么，长期以这些城市为主要市场的中小型房地产企业会面临较大的竞争压力。另一方面，二三线城市一直受到高库存的影响，这会给中小房企的销售带来阻碍。”

其实，早在2014年年度财务报告中，荣盛发展就揭示了公司所面临的难题。荣盛发展在“重大风险提示”中说，公司主要房地产开发项目所在城市商品房市场供需关系、竞争对手策略等因素都可能给公司的销售带来一定的压力,影响公司年度销售计划的实现。房地产开发环节较多,开发过程中可能面临建材、人工成本价格波动,项目所在城市相关管理政策、城市规划等的调整, 可能会对公司项目建设周期、毛利率等产生一定的影响。资本市场的不利变化可能对公司非公开发行产生不利影响。

但陈金海并不认同区域市场给销售带来的影响，并表示：“(竞争对手策略等因素都可能给公司的销售带来一定的压力)这个描述没有具体指向性，没有任何实质性的内容。”

尽管年报的收入与盈利数据均出现了两位数增幅，但是企业发展所面临的难题也显而易见。由于行业形势严峻，将产品定位于二三线城市的荣盛发展遇到了自成立以来少有的困难局面。销售、回款增速下滑、去化速度下降、融资成本上升。

记者计算显示，2015年上半年荣盛发展的净资产收益率仅为7%，2014年年报显示为23%。而目前行业平均水平大约为14%。同时其资产负债率亦长期居高不下。根据2015年的数据计算显示，荣盛发展目前具有82%的高负债率。

不愿具名的在港上市房企高级财务经理对记者置评说：“去年荣盛发展的净资产收益率是23%，但今年上半年显示只有7%，下滑了三分之二。这说明上半年的盈利水平明显下降，毛利率大幅下降。”