鹏华探路 公募REITs扩容障碍犹存

四年磨一剑。从借道QDII到推出国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品，公募基金整整等了四年。

鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金（以下简称“鹏华REITs”）的诞生，意味着公募基金投资标的大扩容。此前，公募基金的投资只能局限在股票、债券和货币三大类资产。

无独有偶。万达也联手快钱公司推出一款REITs私募产品“稳赚1号”（以下简称“万达1号”）。两大房地产巨头领衔的REITs试验或掀起REITs的设立潮。据深交所副总林凡透露，已经有多家基金公司找上门来，有意开发相关产品。

虽然REITs扩容是趋势，然而，就目前而言，在相关法律框架缺失的情况下，公募REITs发展或因现实障碍而低于市场预期。

渐进式破冰

“（鹏华REITs）6月26日发行，争取一个月内在深交所挂牌交易，交易门槛为1万元。”鹏华基金相关人士对《中国经营报》记者透露，机构投资者对首只公募REITs兴趣浓厚，希望把它纳入大类资产配置中的新尝试。

虽然没有公布募集期限，但鹏华内部预计将在一天内完成募集关闭。据悉，前海金控（前海管理局的全资子公司）作为基石投资人认购3亿份，鹏华基金自购1千万份。

同样作为商业地产准REITs产品，万达1号通过众筹的方式募集资金，该产品的标的为万达商业地产在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目。三个月后，投资者可通过快钱平台转让份额。

“前者是标准化REITs产品，在深交所挂牌流动性好；后者是私募REITs，平台转让流动性差，机构投资者几乎无法参与。”一位市场资深人士如此分析两只产品差异。

据悉，鹏华REITs发行规模上限为30亿元，在10年存续期内采用封闭式运作方式，基金成立后，场内份额可在深交所上市交易，给持有人提供流动性便利。

从2006年国内呼声高涨，到首只公募REITs破冰，REITs在中国的发展是一场渐进式突破。

直到去年“央四条”提出开展REITS试点后，房地产资产证券化的进程才明显加快。

而一年前，由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”“苏宁REITs”在深交所上市，私募REITs才小幅试水。“中信两只REITs只能对接机构投资者，只有将REITs做成标准化公募产品，并上市交易，其价值才能凸显。”上述资深人士表示。

公募基金涉足REITs最早可追溯至2011年。当年，鹏华、诺安都发行过QDII版REITs产品。作为国内较早介入REITs研究和投资的基金公司，鹏华基金在REITs领域有多年的经验累积。

存续期10年，收益8%左右

在国外，由于收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征，REITs是机构投资者和个人青睐的资产配置工具之一。而且，由于它的收益主要来源于商业地产的租金收入，在一定程度上可有效分散投资风险。既不像股市波动较大，又可获得高于银行存款的收益，顺应了中小投资者的需求。

过去20年中，多个REITs板块实现了两位数的年化总回报。其中，写字楼、公寓均为12%。同时在美国上市的REITs在2013年度派发了大约340亿美元的股息分红，投资价值凸显。

此外，REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，收益相当于债券基金产品。

为了保障投资者的投资安全，鹏华REITs在产品结构设计上偏重稳健，除万科企业公馆租金收益外，还将投资于固定收益类产品，两者比例约各占一半。

据业内人士分析，该基金的收益不会低于债券类投资，保守预计年化收益率在8%左右。不过，鹏华REITs不保本，风险大于债券基金。

相比之下，“万达1号”的收益水平略低，其预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。

此外，根据合同约定，鹏华REITs将采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，现金收益回报稳定可期。

海通证券估算，如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16％看，未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34%。