海口市国土局“一女二嫁” 致开发商受损数千万

在海南省海口市“蛰伏”一年多之后，2014年4月，海口硕宇宏远房地产开发有限公司(以下简称“海口硕宇”)终于出手，斥资3亿多元拿下位于海口市金沙湾片区的D0501地块。

然而，令海口硕宇始料未及的是，当缴清上述地块土地价款及办理土地使用权证所需税费之后，却发现仍无法按时办理土地证。海口硕宇遂与海口市国土资源局进行交涉，得到的讯息却是该地块已经抵押给国家开发银行股份有限公司海南省分行(以下简称“国开行海南分行”)。

“截至5月底，硕宇宏远因无法及时办理相关建设手续而延误开工，融资成本以及运营费用已高达5700多万元。”海口硕宇负责人马瑞智对《中国经营报》记者表示，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，海口硕宇有权要求解除合同并赔偿相关损失，但海口市国土资源局却不予配合。5月29日，海口市国土资源局有关人员回复本报记者称，目前此事正在与开发商协商处理。

在押土地被出让

2014年4月11日，北京精诚众和投资有限公司(以下简称“众和公司”)通过挂牌出让方式取得海口市金沙湾片区滨海大道西侧D0501地块，并签订《国有建设用地使用权出让合同》，面积为50993.97平方米。

据记者了解，2013年1月16日，海口市土地储备整理中心取得上述地块其中约46229.81平方米土地的权属登记。

2014年4月23日，众和公司与海口硕宇、海口市国土局共同签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将出让合同项下权利和义务全部转移给海口硕宇。由此，海口硕宇取得上述地块，截至2014年6月17日，海口硕宇支付了全部土地价款及缴纳契税、印花税等共计约3.2亿元。

上述出让合同约定，海口市国土局应于2014年7月30日前将符合出让条件的土地交付海口硕宇。不过，该局并未按照约定时间实际交付土地。

“公司严格按照相关要求支付所有费用后，开始申请办理土地使用权证，此时发现该地块90%以上面积(46229.81平方米)已经抵押给国开行海南分行，无法实际交付土地及办理土地证。”马瑞智表示：“海口市的很多地块权属争议较大，所以公司在拿地之前也是相当慎重，经过多次考察与了解，最终拿下金沙湾地块，主要看中其权属较为清晰，相对‘干净’，确实没想到海口市国土局竟然在土地被抵押的情况下仍公开出让。”

“海口硕宇一直坚持高周转的开发运作模式，所以时间要求非常高，并且严格按照国家相关规定办理建设手续。而国土局迟迟不能交付土地意味着项目的开发面临越来越大的风险。”上述负责人表示。2014年9月2日及9月30日，海口硕宇两次致函催告海口市国土局，要求其交付符合条件的土地，但海口市国土局仍未能交付。

根据出让合同约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还订金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人可请求出让人赔偿损失。同年10月20日，海口硕宇向海口市国土局发出解除合同的通知。

“与海口市国土局及相关部门多次交涉之后，其仍不能交付土地，我们(海口硕宇)认为应遵守最基本的契约精神，要求按照合同约定解除合同，并返还土地款及双倍返还订金，但国土部门不同意解除合同。”马瑞智表示。

不过，在2014年11月10日海口市国土局向海口市政府作出的内部报告文件中，海口市国土局已承认海口硕宇的上述要求“有事实与法律依据”。

上述人员表示：“由于迟迟未能交付土地及办理土地证，导致海口硕宇无法办理相关建设手续，也无法进行融资。截至5月底，公司为此付出的财务成本以及运营成本高达5700多万元。”2014年11月18日，海口硕宇将此纠纷诉至海南省高级人民法院。

国土局自制土地证引质疑

“难以置信的是，在法院审理过程中，海口市国土局却出示了2014年9月26日制作的海口市国用(2014)第007919号土地使用权证。以此用于证明已经为海口硕宇公司取得的土地颁发了土地证。而此时，该地块仍在押，为何能办理土地证?国土局既是土地出让方，又是制证方，这种行为究竟如何认定，该土地证到底有没有效力?”马瑞智质问道。