万通预警业绩下滑超50%

经历“股东更迭”事件不久，镁光灯的聚焦重回万通地产。这家颇有历史故事的上市房地产企业在2015年的2月初发布了业绩预警。2014年1月1日至12月31日，公司预计2014年度归属于上市公司股东的净利润与2013年度3.81亿元相比，减少50%以上。对于业绩变动的原因，万通地产称，主要由于公司2014年度结转的销售收入与2013年度相比下降。

不过是数年之间，作为元老级房地产上市企业的万通地产已基本掉队。其年营业额一直在30亿到50亿元之间左右徘徊。接近万通地产的人士告诉《中国经营报》记者，冯仑这几年已经不再将精力放在传统房地产业务上。其主要精力已转移至立体城市项目。不过经过这几年的观察，离开传统地产业务的冯仑并没有玩转立体城市。一些公开的报告直指其多地立体城市项目搁浅。

万通掉队

仅仅凭借“当年万通六君子之一”的名号，冯仑和万通就注定在中国房地产市场中占据一席之地。

然而，多年以来，A股上市公司万通地产（600246.SH）的业绩已经不见进展。从2010年以来，万通地产的营业收入一直处于30亿到50亿元左右。这与同期成立的万科、SOHO中国等企业已经相去甚远。

2015年1月末，万通地产披露业绩预警显示 ，2014年1月1日至12月31日，预计公司2014年度归属于上市公司股东的净利润与2013年度3.81亿元相比，减少50%以上。对于业绩变动的原因，万通地产称，主要由于公司2014年度结转的销售收入与2013年度相比下降。尽管营业收入出现了巨幅下滑，但是其“三费”都出现明显上涨。其中销售费用上涨了26.73%，管理费用上涨15.73%，财务费用上涨19.99%。

而早在2014年中期，万通地产在中报披露的数据就显现业绩巨幅下降的前兆。当期报告显示其营业收入为3.37亿元，相比去年同期的7.09亿元下降了52.43%。归属上市公司股东的净利润亦由2013年同期的1.20亿元下降到0.48亿元。

在2013年，中国房地产市场整体向好的趋势下，万通地产的营收业绩亦出现18.95%的下降，为32.99亿元。而根据克而瑞信息研究中心的房企销售排行榜，2013年排名前50位的房企的销售额都已超过150亿元。

一位匿名的房地产业分析师对记者置评说：“万通地产业绩的徘徊不前，主要原因是缺乏市场激情。这可以从土地市场的扩张方面看出。万通在高价地和优质地块的拿地激情明显不足，所以整个企业在市场上节奏的过慢会拖累业绩的提振。”

多年以来，观察家们可以在各种公开场合听到当年万通六君子之段子王冯仑的各种讲演，但却少见举牌人身份的万通地产出现在热点地块的拍卖现场。

上述分析师评论说，现在的万通地产有“融资”和“拿地”两个困难。“从融资的角度讲，在房地产市场上，很多项目必须借助大型金融机构融资完成。如果缺乏此类金融支持，往往会陷入融资成本高的风险。另外在土地市场上，若此前积极拿地，可能成本并不会太高。而目前土地市场也面临了一个寡头垄断的竞争格局。很多优质地块实际上难以获取，不仅仅正激烈而且价格太高。这是万通这样一类企业快速提升规模的一个通病。”

立体城市难“玩转”

自从2011年卸任上市公司万通地产董事长职务后，冯仑的演讲素材除了那些绘声绘色的段子外又添加了一个重要组成元素——立体城市。

所谓立体城市，是冯仑2009年底出席哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”时提出的一个新型社区概念：在1平方公里范围内，通过合理的空间和功能布局，不仅可以为超过10万人口提供居住场所，还将为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务，还能在一些楼层中开农场种地。

2013年7月，万通首个立体城市——投资总额约300亿元的西咸立体城·新渭城在陕西西咸新区历经4年曲折正式开工。在随后的公开演说中，冯仑频繁表示今后将会投入更多精力放在立体城市项目的开发中。

不过，立体城市能否“立”得起来还不一定。因为按照不久前冯仑自己的说法“目前只有西安有立体城市”。而此前在廊坊、成都、温州等地冯仑亦计划筹建或落地立体城市项目。

不过在这些城市的土地上都没有结出立体城市的果实。2013年，冯仑在公开场合表示成都的立体城市项目即将启动，但是廊坊的立体城市却“没有了”。

时至2014年，成都立体城市项目被传搁浅。2011年12月，成都立体城市成都项目完成公示文件盖章并在成都规划局官网进行公示。当月末，北京万通立体之城投资有限公司与成都市双流县签署了“天府生态健康城”投资合作协议。但是该项目的选址一直没有最后确定下来。随后该项目一直处于“悬空”状态。

匿名的消息源对媒体说由于政策方面的摇摆，成都立体城市项目一直没能破土，最后局面失控。当地的官员对媒体解释，“以前在双流有这个概念，现在已不再提及。”“因为市场的原因”而中途夭折。

不过，要求匿名的北京万通立体之城投资有限公司人士对记者否认了上述报道内容：“现在我们成都项目在按计划推进中。”但是关于其他方面问题，该人士并未回应。

上述匿名机构分析师评论说：“万通立体城能否做成功，取决于地方政府的态度。包括廊坊和成都的项目最后搁浅都和地方政府的支持力度减弱有关。这一点实际上有很大的致命性。此类项目需要大资金做撑腰，政府担保能力下滑，就会影响后续投资者的信心。”

来自市场机构的消息显示，冯仑在西安打造的立体城市壹号项目目前处于前期咨询中，价格待定。这座唯一幸存的建筑样本其规划面积381.75公顷，规划建筑用地156.75公顷，农业景观用地225公顷，总建筑面积500万平方米，住宅建筑面积240平方米，商业建筑面积235万平方米。由写字楼、精装公寓、酒店以及商业裙房组成。

这样的搭配被外界视为“沦落为普通商业综合体”，更有质疑认为冯仑在借概念圈地。匿名的分析人士评论认为：“从冯仑的理想和抱负看，确实有扎扎实实做立体城市的想法。所以圈地的可能性并不会高。而之所以造成圈地的印象，就在于此类项目最后沦为了一个普通商业综合体，因此会误解为套用概念来获取政府信任以及土地的做法。”