酝酿全球资产配置平安伦敦再买楼

随着欧美房地产市场复苏，保险资金境外不动产投资蠢蠢欲动，除了中国平安之外，安邦保险、阳光保险等险企纷纷“出海”，不过中国险企境外不动产投资起步仍较晚。

华泰证券保险分析师陈福告诉笔者，保险公司境外投资相对谨慎，至今海外投资仅占保险业总资产的1%左右。相对而言，中国企业股权收购经验不足。但房产收购风险相对较低，成熟市场的房产现金流稳健、回报确定。

寻找长期租约、回报率好的海外项目

总部位于香港的私募房地产基金管理公司基汇资本(Gaw Capital Partners)是中国平安此次收购的交易顾问。平安人寿向笔者确认了此笔交易，但并未对收购过程进行评论。知情人士透露，此次收购在监管层仍有程序要走。

2014年9月，基汇资本开始接触Tower Place项目，由于此前与中国平安多有合作，基汇资本知道中国平安希望找到长期租约、回报率好的项目，以及意向收购金额。

资料显示，Tower Place位于伦敦最负盛名的EC3保险业区域中心，为甲级办公级商业综合大楼，于2003年建成，使用面积达3.57万平方米。目前大楼的出租率为99.3%。

“平安希望收购优质的具有长期租金回报率的项目，以逐步构建起全球的资产配置。”基汇资本在给笔者的书面回复中称。

据了解，Tower Place项目位于伦敦金融城核心位置，项目超过95%以上的面积都是由Mash & Mclennan Companies Inc.租用的，租户品质非常好，租约要到2028年才结束，租期长有稳定增长。“无论从地理位置，建筑质量、租户品质以及租约构成来说，都是不可多得的资产。”基汇资本在书面回复中称。

至于收购价格如何确定，基汇资本并没有给出直接的回答，而是称“伦敦市场是一个比较透明的市场。价格也是由市场来决定的。”

据了解，基汇资本向中国平安投资委员会提交了财务报表和项目评估报告，涵盖购买资金中的贷款和资本的比例、出租率和投资收益、税收影响以及今后公司的结构等。

“外国投资者投资英国的物业基本上可以通过相对简单的离岸结构将税负规划至一个较为优惠的水平。伦敦若房屋所有人为海外居民，房屋出售不收资本利得税。”世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟告诉笔者。

从2010年至今，作为中国平安的收购顾问，此次中国平安收购Tower Place项目是基汇资本代表其亚洲客户在伦敦收购的第7个项目，其在寻找融资对象、大厦结构评估等方面都颇有经验。

“中国平安一直在看项目，地点不局限于伦敦，其他国家也在看。”上述知情人士透露。

此次收购是中国平安二度出海收购不动产。此前2013年中国平安就以2.6亿英镑买下伦敦另一地标性建筑劳合社大楼。据报道，中国平安在劳合社大楼上的租金回报率超过10%。

海外投资分散风险