菏泽楼市松绑，哪些城市会跟进？

菏泽取消楼市限售的消息，向一年多来静如止水的房地产市场里投下了一颗石子，并且掀起了一连串的追问：菏泽的政策会是个孤例，还是会引发其他城市的跟进？哪些城市有动力跟进？这对未来的房地产价格走势又有什么影响？回答这些疑问，还要从宏观经济和宏观政策的基本面入手。

从经济学的逻辑上讲，房地产市场仍然是市场经济的一部分，限购限售和行政干预并不是一个健康市场所应有的常态。同时，城市化需要助力于资本，而土地及房产是最重要的底层金融抵押品，限购限售也并不利于金融业的稳定和城市的生长。从这个角度上讲，对于房产交易层面的行政限制取消是迟早的事情，问题只是政策松绑会不会在最近发生。

从政策连贯性上而言，取消限售限购并不是水到渠成之举。中央层面在2016年开始通过交易限制、一城一策等方式干预楼市的出发点，不仅是2015年底房价的大幅上涨，更重要的是处于经济去杠杆的任务。土地和房产正是地方政府、居民和企业部门加杠杆的支撑点。当前防范地方政府的债务风险仍然是宏观政策的首要关切，短期内全面放松楼市调控并不现实。

但比之政策连贯性，中国的政策调控更注重相机抉择和先行先试，也总会留下调整的空间用于防止总体经济走势的一边倒。比如在严控大城市楼市的同时，货币化棚改在三四线城市同时推行，从而形成了有压有保的相互对冲。菏泽能够在当前突破近两年的楼市限制政策，其实是宏观经济和宏观政策调整的必然结果，也应当不会是一个孤例。

一方面，经济去杠杆已然到一段落，未来的宏观政策重点是维持基建投资和房地产投资的稳定，防止经济失速，限制房地产市场的政策必然会有所松动。实际上，许多商业银行已经对于贷款政策有所放松，比如深圳四大行已经将首套房贷利率的上调幅度从15%降为10%。

另一方面，政府购买棚改服务将于明年取消，这意味着三四线城市的房地产市场需求将有较大萎缩，从而进一步加大了这些区域的房产销售压力。如上所述，为了防止经济走势的一边倒，必然会有调控政策予以对冲。放松限购限售正是提高市场需求，降低房产交易成本的手段，用于缓解棚改降速的负面效果。

菏泽楼市松绑正是在这样的逻辑下发生的，根据该市住建局的棚改计划，菏泽2018年改造任务为12.7万套、2019年计划改造12万套，而菏泽市的城区人口仅有60万，按照一套住房居住3口人来看，近两年的棚改计划相当于再造了一个城区，离开了政府购买的货币化补偿，仅靠市场本身很难支撑足够的购买力。因此，菏泽市出台政策放松限售，释放市场本身的需求是题中应有之义。

有动力跟进的城市首先是与菏泽境遇相似的城市。中央层面取消政府购买棚改服务，其目的并非为了打压三四线城市的房价，而是杜绝地方层面利用这种模式继续积累隐性债务。关了后门，也必然会开前门，未来棚改政策将继续推进，不过将主要通过PPP模式和棚改专项债的形式推进，这两种模式将资金运行状况很清楚的体现在地方政府的资产负债表上。

因此，近一两年及未来一两年土地储备和棚改专项债发行量较大的城市都有动力放松楼市调控政策，原因是这些城市通过棚改提高了楼市供给，需要释放市场需求进行消化。从今年棚改专项债发行的省级区域看，山东、安徽、湖北、江苏、江西的总发行规模约为1900亿元。而菏泽正是山东的下辖城市。具体到城市来看，青岛、黄冈、宜昌、徐州以及天津等城市都有较大的动力放松楼市限制。

至于北上广深四个一线城市的楼市放松则不会很快到来。根据相关研究估计，这些城市已经出现了库存缺口，增加供给是主要的政策方向，而不是继续增加需求。

最后，三四线城市以及部分二线城市的楼市松绑并没有宣示着新一轮房价大涨的开始。正如上文所分析的，楼市松绑是对于地产需求政策性降低的抵冲，是为了防止三四线城市的房产交易萎缩及房价大跌，而并非是单向的刺激政策。楼市松绑本身也是为了提供房价稳定的预期，防止人们对资产价格信心的丧失——这在股票市场上已经有所教训了。

放松限售、限购本身并不是一件冒天下之大不韪的事情，反而是件值得鼓励的事情，如果有更多城市跟随菏泽出台相关举措，这是一件好事。许多研究者认为只有当房产市场发展的长效机制建立之后，才可以全面取消楼市干预。问题是，种种行政限制本身就扭曲甚至屏蔽了恰当的市场信号，它使得人们多半在赌政策而并非研判市场，长效机制也就成了无本之木。

三四线城市房产去库存的任务已经基本完成，存量房产市场的问题解决算是告一段落。随着中国城市化步伐的继续推进，棚改专项债仍然将有大量的使用空间，而且是比政府购买棚改服务更为市场化的城市更新和城市扩张手段。与之配合，房产终端的交易市场也应该回归市场化的逻辑，房产市场的长效机制应该在市场化过程中形成，而非之前。

作者为中国奥地利经济学50人论坛研究助理