北京限竞房生存调查：库存高企去化难 房企开始促销

今年北京市才供应一万多套限竞房，就已经面临去化难题。而明年北京市还有四五万套限竞房需要上市，但北京一年的新房需求量也就两三万套。

“我们项目首付可以分期，一个月内付20%，其余只要在明年3月15日之前付清就可以。如果您能全款，项目还可以打94折。”北京位于孙河的某限竞房项目销售员告诉21世纪经济报道记者。该项目为楼盘二期，销售总价在1100万-1300万之间。受限价影响，相比已经售罄的一期，二期销售价格下调不少。

自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房算商品房而不是政策性住房。与以前的普通商品房的唯一区别是，房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易；土地出让时，“限房价，竞地价”，开发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限（在此上限基础上可以降价），且绝大多数要求建筑面积90平方米以下户型，占比超过70%（以下称90/70）。

严厉调控之下，“限竞房”销售也意外“遇冷”。

中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，北京合计有26个限竞房项目取得31期预售证，合计提供商品房限竞房源15982套，183万平方米（另外还有车位等配套）。由于部分项目刚取得预售证，合计网签只有2767套，签约均价为49842元每平方米，按此比例计算，网签销售率只有17.3%。而即使计算所有项目的真实销售，限竞房平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。

限竞房也存在销售难

2017年4月11日，北京市国土局竞拍大厅内，10家房企及联合体参与同时竞争北京市丰台区王佐镇青龙湖地区某地块。

该地块属于典型的限竞房地块，集多种用地性质于一体，规划建筑面积24.9999万平方米。商品住房销售均价不超过4.123万元/平方米，最高销售单价不得超过4.3292万元/平方米，并执行“90/70”政策。令业内意外的是，整场竞拍仅经过20轮不到20分钟就结束了，溢价率17%，未触及事先预定的土地价格上限。

一年之后，上述地块以案名翡翠西湖出现在北京房地产市场上。与当时竞拍遇冷情形类似，受严厉调控影响，翡翠西湖销售均价也并不理想。

“前段时间推出了几套特价洋房，面积是89平方米，销售单价约为3.5万元/平方米，最便宜的310万，楼层不好，有遮挡或特殊户型之类的，目前该楼盘洋房处于销售尾期，还剩80~100套。开发商还在搞优惠活动，首付可以分期，一期首付可以只交35万。如果首付不分期的话，东西向洋房总价大概320万，南北向洋房总价370万左右。即便是按照首套房首付40%计算，也就是说南北向洋房首付150万元，东西向洋房首付130万。”翡翠西湖项目一位销售员告诉21世纪经济报道记者。

这位销售员介绍，相比其他项目，翡翠西湖可以称之为片区销冠。“客户来源主要是海淀和丰台上班客群，基本都是年轻人首套置业。因为首付比较低，而且都是洋房，品质较高。”

绝大部分限竞房项目与翡翠西湖处于同样的命运。前两年，开发商还在不少场合抱怨限价对利润的影响，但随着调控深入，他们旗下的楼盘销售价格甚至不能触及政府设置的价格上限。一个名叫中海云筑的限竞房项目，土地出让时限价4.2万/平方米，一期开盘均价约为3.6万/平方米；目前正在销售的二期3.7万/平方米起售。89平方米三居室大约总价320万，首付130万左右；名叫金樾合著的限竞房项目，限价3.9万/平方米，销售均价仅为3.6万/平方米，总价最低315万起。