深圳楼市变局 量价齐跌进入下行周期

在“7·31新政”实施三个月后，深圳楼市出现了实质性的量价齐跌。

刚刚过去的10月，深圳新房、二手房量价全面“失守”。值得关注的是，回望2016年的9·30新政，将近三年过去，深圳楼市终于出现实质性的下跌，不仅表现在统计数据上，更因在真实市场中，出现了新房的降价打折，以及二手房业主的降价“抛售”。

市场转冷、开发商打折、购房者观望，深圳楼市的预期已开始逆转，供求关系也发生了实质性变化，一边是需求端的观望，一边是供给端的扩大，彻底进入了买方市场。

10月，深圳开发商纷纷推货。据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。

多位业内人士认为，在供需关系变化加剧下，深圳房价或将进一步下跌。美联物业深惠总经理江少杰认为，“这种情况只是一个开始，明年不会有太大改变。”

一二手市场之变

2018年的秋天，深圳最资深的房地产从业者，也感受到了市场的寒意。

受新房限价影响，深圳新房均价近两年保持小幅下跌态势，10月全市一手住宅成交均价为54071元/平方米，环比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上涨0.09%外，新房成交均价已累计实现24连微跌。

但在限价之下，这种均价存在失真。真实的市场中，已出现了降价。如位于深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房；坪山区的泰富华悦都会，也在国庆期间推出了60套房源清盘，部分低于3万元/平方米。

一位新房代理机构的负责人表示，近期龙岗一些住宅、公寓、商铺出现特价，普遍的理由是“工程抵款”。就是之前给施工方房屋来冲抵工程款，现在施工方拿着这些房子来销售，这在以前的市场中极为罕见。

即使如此，开发商的新盘去化率也不理想。机构人士表示，近期开盘的除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，还有的去化率为个位数。

作为更能反映真实市场的二手房，则出现了多例业主降价，这在过去三年的深圳楼市几乎没有出现过。

据深圳中原研究院数据，10月二手住宅价格为52481元/平方米，环比下滑0.73%，且下滑幅度较上月提升0.57个百分点，实现三月连跌。

具体来看，全市各区二手住宅成交均价皆出现下跌。其中，宝安和福田下滑幅度最大，据深圳中原研究院数据，宝安均价下滑1.1%，福田下滑1.0%；而罗湖下降幅度最小，环比下滑0.4%，均价57553元/平方米。

业内人士表示，如果新盘去化率低，意味着开发商手里的存货会越积越多。也意味着，如果接下来外部条件没有转暖，价格只能继续下探。

二手房业主心态也开始悲观。据深圳中原研究院数据，近期银湖豪宅片区、葵涌片区二手房，业主报价下调幅度分别为13.0%、12.8%。侨城东、新洲、横岗荷坳、大鹏、后海湾、南山中心、龙华民治、布吉南岭片区报价下调幅度均在6%以上。

贝壳研究院预测，从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看，在诸多不确定性的影响下，“预计四季度及明年市场难有起色。”

房价真的要降了

一位大型开发商人士指出，在市场转冷背后，深圳楼市的预期已经改变，供需双方关系逆转。

与其他城市不同，深圳楼市在过去几年又涌入了大量的投资客，高峰期占比曾高达40%以上，而今，投资客已大部分退出市场；刚需客则抱着“再等一等”的心态观望。

需求的萎缩反映到市场中，就是成交的急剧下降。代理机构人士表示，10月份新房的访客量有所提高，但是成交转化率并不高。

深圳中原研究中心统计，10月22日至10月28日期间，深圳有四个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化仅约两成。

深圳市规土委数据显示，10月，深圳新房成交量仅为1835套，环比下降18.37%。从7·31新政后短短三个月内累计下降49.07%，创近半年新低；二手房住宅过户3787套，环比下跌23.53%，创下近20个月（今年2月份除外）以来的最低值。

供给端方面，推盘量却还将进一步加大。中原地产表示，年底将近，开发商群体为了完成业绩目标，也为了回笼更多的资金来应对不确定性，在短期会选择密集、折价出货，这会造成市场短期内供应大增，价格竞争出现。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，目前仍然处于7·31政策的消化期，叠加前期出台的政策影响力，成交量下滑是大概率事件。不过，随着政策的威力消退，部分买家已重新开始看房。

对于深圳楼市未来走势，何倩茹认为，特价房或其他促销手段在第四季度出现，预计11月和12月的新房成交量有望回升。

“目前，二手市场也多了客户看房，而且也出现了议价空间。”何倩茹称，自10月中旬以来，深圳二手住宅的每日备案量已逐渐升至200套以上，二手住宅市场的交易量有回升的苗头，预计11月全市二手住宅的备案量亦将上升。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫则持不同看法，她指出，收入上涨预期不稳定，以及汇率冲击导致资产价格调整，再加上各类利空调控政策，加速收入与房价的脱节，2018至2019年，深圳二手住宅将会是量价齐跌的走势。

“近期的楼市可以用急转直下来形容，各行业都出现了资金趋紧”。美联物业深惠总经理江少杰也认为，如今全球房价都在下跌，香港也是跌势明显，主要是外部环境影响，预计深圳房价也会跌20%左右，在以往的波动中，香蜜湖、后海、华侨城等核心区域一直坚挺，但这次不会幸免，核心区域房价会跌10%-15%不等，偏远区域可能会跌破20%。