银保监会明确险资参与长租 市场亟盼配套政策

中国银行保险监督管理委员会近期发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式参与投资长租市场。

实际上，综合未来的房源供给及租赁市场需求来看，我国住房租赁市场发展潜力巨大，但同时也面临融资难等问题。

有专家认为，险资获准进入长期租房市场，可以缓解住房租赁融资难题。

不过也有房地产分析人士认为，当下租赁市场最大最根本的问题是租售比悬殊，还没有一种模式能够稳定保本盈利，险企目前积极性可能不会很高。

值得一提的是，多位保险行业人士表示，在目前长租市场盈利存忧的情况下，需要政府出台一系列配套政策来提高险资投入长租市场的积极性。

市场潜力巨大

根据链家预测，中国市场年租金收入将于2020年达1.6万亿元，2025年为2.9万亿元，2030年为4.0万亿元。申宏万源研报分析团队认为，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2018~2020年达16%，2021~2025年达13%，2026~2030年为7%。

值得一提的是，从目前的住房租赁市场上看，房源供给主体可以分为三大类，第一是地方政府此前建设并管理的公租房、廉租房；第二是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房，包括万科长租公寓、优客逸家、寓见、自如、青客公寓等；第三是个人房源出租，主要由房地产中介机构来撮合承租人和出租人，包括链家、中原等。

专家认为，住房租赁企业方面，主要集中在长租公寓租赁市场，长租公寓以企业作为新的市场供应主体，从房屋品质到日常管理再到社交培训等增值服务，提供更加契合市场需求的租赁房源，且有利于规模化经营、盘活存量资产等，是住房租赁市场的重要组成部分。

尤其是近两年以来，随着“租购同权”的提出，各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进，长租公寓市场也从此迎来了发展的契机。

但实际上，目前长租市场正面临资金和房源紧缺难题。长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大。房地产业内人士对记者表示，长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产来说，行业投资回报周期基本在5~8年，所以如何获取资金支持，如何去把资产快速变现，如何利用金融手段进行融资，这些都是问题。目前一些项目也正在通过RETIs或者类RETIs的形式来实现融资。

安徽清源房地产研究院执行院长郭红兵认为，银保监会允许保险资金投资长租市场在一定程度上可以缓解长租市场融资难的问题。在“租购并举”的大前提下，可以看到国家正在大力支持租赁市场的发展，同时也利于一部分城市多渠道解决租赁住房的资金问题。

亟待配套政策

某大型寿险资产管理人士对记者表示，对于保险机构来说，进入长租公寓领域，可以拓宽另类投资渠道，增加选择权。长租公寓的盈利模式也与保险资金特别是寿险资金的长期属性相契合，满足保险资金追求稳定收益的投资需求。

《中国经营报》记者采访了多位房地产研究人士则认为，长租市场投入和产出不相称，不排除影响保险资金投入的可能性。

方圆地产分析师邓浩志认为，长租公寓租金回报率低，目前在北上广深这样的大城市，租金回报率只在1.6%~1.8%之间，很多项目回报率不及银行利息。而且如果是贷款进行项目融资，连支付银行利息都不够。

中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示，目前长租公寓并没有盈利模式，资产收益率与资金成本不匹配。从公寓的资产价格来说，租金的收益率不到1%，这种情况下连管理成本都无法收回。

张大伟进一步认为，当下租赁市场最根本的问题是租售比悬殊，还没有一种模式能够稳定保本盈利。在这样的情况下，保险资金进入，对目前长租市场没有什么影响。但是从政策角度看，租赁市场有望迎接更多的资金投入，对推动租赁市场发展肯定有非常大的好处。

某寿险投资经理表示，如果要做,就要看保险公司自身的负债端，资金成本是否足够便宜，期限是否足够长。其实相比较而言，大型保险公司更有优势。

针对目前长租领域租金回报率低与保险公司负债成本比差距大的情况，上述寿险投资经理则认为，不能简单对比租金回报率与保险负债成本，很有可能未来会将租金资产证券化。通过二级市场融资，保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

“所以事实上，现在保险资金愿不愿意大批量进入这个市场，就看监管层是不是会出台一系列配套政策来支持，特别是未来资产证券化方面的内容，不然光靠收租金短期内险资并不愿意进入。”上述寿险资管人士如是说。

象聚金融研究院高级研究员许建坤对记者表示，虽然长租市场预期空间很大，但成本偏高，长租公寓价格高于普通租房价格，市场的接受度还有待观察，由于成本偏高造成收益率偏低，如果收益不能达到保险资金的预期，显然是缺乏参与积极性的。国家希望险资在更多领域发挥作用，还是首先要给予足够的政策优惠支持。

郭红兵进一步表示，如果地方政府想大力发展租赁住房市场，除了运用外来资金以外，还需要做相应的补贴措施。