宁波富达江湾城项目拿地8年减值计提10.1亿 四块待开发土地何去何从？

近日，宁波富达（600724.SH）披露了《2017年度业绩预亏公告》，公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元。公告称业绩预亏主要原因系计提减值准备14亿元左右，巨额预亏引发资本市场强烈关注，并引起上交所问询，而就上交所询问多个项目减值计提的相关事宜，宁波富达进行了回复。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27亿元。

宁波富达公告对宁海桃源路项目、维拉小镇三期以及江湾城项目的预计计提金额、原因、减值测试计算过程进行了详细说明，其中，对于计提存货跌价准备高达10.1亿元的江湾城项目，宁波富达在公告中提到，受2016年出台的新商住政策以及2017年以来的调控政策影响使得商住房市场的预期明显降低。

据了解,江湾城项目为宁波富达全资子公司宁波城投置业于2010年以总价近30亿元取得，总面积达104516平方米，由8块土地组成。从拿地距今已有8年时间，但其中仍有4块土地处于待开发状态，而已经开发的江湾城二期其去化情况也不容乐观。宁波富达证券代表施亚琴在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“江湾城所处位置十分优越，但整个项目建设周期过长，三年规划加上开发建设已经远远超过业内8~12个月的黄金开发周期，项目上市后，又遇到了商住政策改革以及限购政策使得项目去化缓慢”，同时施亚琴也坦言：“我们把握市场趋势的能力确实弱了些。”

“就像是买到了一条很好看的裙子但此时已是冬天一样。”对江湾城项目的运营，施亚琴在接受《每日经济新闻》记者采访时发出这样的感慨。

图为：富达江湾城项目现场图 唐洁摄

拿地8年计提减值10.1亿

2018年1月18日，宁波富达（600724.SH）披露了《2017年度业绩预亏公告》，公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元。公告称业绩预亏主要原因系计提减值准备14亿元左右。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27亿元。

根据公告，经减值测试，宁波富达需计提存货跌价准备“宁海桃源路项目”3.5亿元、“江湾城项目”10.1亿元、“维拉项目”0.4亿元，合计计提存货跌价准备14亿元左右，影响2017年归属于上市公司股东的净利润13.10亿元左右。同时，公司表示，旗下与万科合作开发的“依云郡”项目因经营情况好于预期，转回存货跌价准备产生投资收益3.40亿元左右。

宁波富达的这一业绩预告发出后引起了上交所的注意，上交所发问询函要求宁波富达分类别、分项目详细列示预计计提金额、原因、减值测试计算过程以及使用主要数据及来源等。并要求宁波富达自查说明其他资产是否还存在减值迹象，是否已足额计提减值。

而对于本次计提金额高达10.1亿元的江湾城项目，《每日经济新闻》记者查询相关资料发现，该项目由宁波城投置业的全资子公司宁波海曙城投置业有限公司开发，该地块位于海曙区解放南路以东，规划尹江岸路以西，总面积达104516平方米，地价总额29.25亿元，平均楼面价7742元/平方米,项目共八块土地，分期实施，建筑类型为住宅及商务金融，约2/3为商务金融。另外，截至目前，宁波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地块、2-6#地块尚未启动开发。

宁波富达公告称因规划设计原因分别于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地块、2-12#的建筑工程施工许可证。项目总可售面积36.31万平方米，其中住宅12.26万平方米，商业办公24.05万平方米。截至2017年末，已签约住宅面积7.08万平方米，未售住宅面积5.18万平方米，商业办公24.05万平方米。也就是说，宁波富达在拿地三年以后才拿到了第一宗开发地块的建筑工程施工许可证，除了自身规划原因外，宁波富达方面认为，商住政策的改革以及限购等调控政策对商业住宅项目都有影响。