平安不动产竞逐养老地产 浙江桐乡项目尚处“概念”阶段

余燕明、杨玲玲

各方资本试水养老业务均在探索及投入阶段，即便拥有深厚险资背景的平安不动产也不例外。

据了解，作为平安保险集团旗下不动产领域投资及资产管理的统一平台，平安不动产的8项主要业务板块里，养生养老业务位列其中。目前，平安不动产唯一在开发的养生养老项目是浙江桐乡养生养老度假项目。

根据平安不动产向一些投资机构披露的项目信息，其在该项目累计自有资金投入不会超过19亿元。这意味着，未来平安不动产将以19亿元自有资金撬动投资规模高达170亿元的浙江桐乡养生养老度假项目。平安不动产一位内部人士告诉《中国经营报》记者，该项目实质上属于“新城开发”，以物业销售为主，建设配套医疗、照护等养老设施的社区。

项目对外销售住宅的推广案名为“合悦江南”，近日，记者探访位于嘉兴市桐乡市高桥新区高铁站附近的合悦江南了解到，目前一期住宅房源已基本售罄，在售二期住宅为毛坯别墅和精装小高层，别墅折后均价约23000元/平方米，小高层折后均价约15000元/平方米。同时，项目仍有大片空地等待开发，目前暂无动工迹象。

针对低价圈地质疑，以及项目开发进展等问题，记者致电致函平安不动产，相关负责人回复表示，“目前项目处于阶段性建设中，我司仅有这一个养生项目，圈地的说法并不妥当。”同时，该负责人坦言，目前平安不动产的养生业务仍在探索期。

养老概念

11月18日下午，记者乘高铁到达桐乡站，步行十分钟左右便看到了“合悦江南展示中心”标识。根据销售人员介绍，项目一期住宅一街坊约800套房源已经售罄，并且实现交房入住，当前在售的是二期产品二街坊，主推39号楼和少量独栋别墅，另有房源将在近期开盘，具体时间待定。

销售人员表示，展示中心所在区域被命名为合悦坊，准备打造成一个环湖商业旗舰中心，目前电影院、文化生活馆、健身馆、酒吧、婚纱摄影店等均已对外运营，未来还会考虑超市、银行等生活配套。

“桐乡养生养老项目还是以住宅销售模式为主，自持型养老业务的回报周期比较长，项目现金流很难支撑，总之是需要依靠住宅销售回款，同时依托住宅社区引进医院、学校等服务配套，形成养生养老社区概念，但实际相当于新城开发。”平安不动产一位不便具名的内部人士告诉记者。

同时，记者也从平安不动产正面确认了桐乡项目的定位。“平安不动产其实还没有养老项目，桐乡项目是一个养生度假项目，我们在摸索和尝试养老业务，这个项目会建成一个社区，同时引进瑞金医疗中心和耀华国际学校等社区配套设施，引入CCRC（持续照料退休社区）生活模式。”平安不动产这位人士介绍。

根据平安不动产向一些投资机构披露的浙江桐乡养生养老度假项目信息，该项目主要分为南（高桥）、北（乌镇）两个板块，其中高桥板块总占地面积约2800亩，规划建筑面积约80万平方米；乌镇板块总占地面积约1200亩，规划建筑面积约为60万平方米。

记者从桐乡市规划部门查询的公示信息显示，浙江桐乡养生养老度假项目最早开发的高桥板块A1地块，用地性质为商住，容积率为1.01，项目物业类型包括情景洋房、低层住宅、高层住宅（老年公寓）以及配套商业、公建等，地块项目地上计容建筑面积9.4万平方米，上述物业类型占比分别为49%、22%、24%、4%、1%左右。随后，用地性质为居住的中国平安高桥项目A2地块对外进行了公示，该项目后来改过一次规划方案。记者同时查询到，高桥平安A3地块，即合悦坊所在地，用地性质为商住，容积率1.10，项目总建设用地面积52270.26平方米，项目总建筑面积70327.01平方米。

“目前平安不动产的养老业务，还是希望先形成品牌。前期摸索主要是商业开发成社区，配套养老设施和服务体系，将来可以复制，但营收和资金平衡主要是住宅销售。”上述平安不动产内部人士说。

走访中，销售人员指着被巨幅广告牌遮挡的空置地块对记者表示，那是项目的三四期住宅部分，正在规划中，暂时还未动工。根据《中国房地产报》报道，自2012年起，平安不动产旗下公司在桐乡频繁拿地，大部分为住宅用地。这些土地价格较低，均价在1000元/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，人口老龄化其实并不遥远，所以养老是下一个风口。险资做养老业务既有客户资源，也有资金成本优势，是不错的投资点。不过，其中也有打着养老旗号圈地的现象，需要引起地方政府的关注。

19亿自有资金不涉及险资