应严防消费类贷款违规进入购房市场

近期，北京、深圳、江苏等地银监部门开展了商业银行对个人消费性贷款违规流入房地产市场等问题的自查，重点排查居民利用房抵贷、消费贷作为首付购房，预计全国其他一二线城市也将快速跟进这一政策。

纵观2015~2016年全国一二线楼市的快速上涨，信贷可谓是有效助推器，在深圳、环京、杭州等楼市热点地区投资和投机购房者利用商业银行信贷高杠杆进入楼市，在推高房价的同时增加了商业银行的潜在坏账风险。数据显示，2016年新增居民中长期贷款5.68万亿元，占新增贷款总量的45%，较2015年增长2.63万亿元。为有效抑制投资与投机购房需求，去年以来全国范围内的楼市调控政策普遍对居民购房信贷进行了较为严格的限制，2017年北京的“3·17”新政对居民购买二套房既认房又认贷，同时还提高了首套与二套住房的首付比例，其他城市随后也陆续跟进。

在以收紧房贷为主的楼市调控不断深入背景下，各地楼市呈现出明显降温的态势。据统计，北京二手房成交量从4月起已连续三个月下滑，8月虽有所企稳，但较去年同期还是出现了约70%的大幅下降。其他热点城市情况也大致相仿，在成交量下降的同时，各地二手房房价也出现了松动，北京二手房价较新政出台前平均已下跌约10%。不仅如此，居民购房信贷也呈现平稳态势。央行数据显示，2017年1~7月居民新增中长期贷款总额3.27万亿元，较去年同期多增1771亿元。

即便是在如此严格调控下，出于对楼市十余年屡调屡涨的忌惮，还是有部分投机偏好较强的购房者担心未来调控松绑后会再次出现报复性上涨而继续以加杠杆方式尽快购房，当然，也存在一些新政出台前已签订购房协议但尚未过户的居民需补足首付的情况。另一方面，今年以来在去杠杆政策的影响下，商业银行利差逐步收窄，在以利润为导向的考核机制作用下必须找到新的增长点。

因而，通过消费贷凑首付购房的途径就应运而生，并且成了连接加杠杆购房者和商业银行利润实现的纽带。就消费贷本身而言，其设立目的是满足居民购车、装修、留学等短期贷款需求而非购房的长期贷款需求，在购房贷款趋严情况下很多银行为了谋求利润对消费贷做首付睁一眼闭一眼，并不严格审核贷款用途与资金流向。而且，近年来随着金融创新的深入，很多商业银行开展了以信用卡为基础的信用贷，在要求稳定收入、不用抵押的情况下最高额度可达30万元，其特点是先还息后还本，贷款最初仅有利息支出，很多购房者利用这一便利同时去申请多家信用贷凑首付款，购房者杠杆比例也随申请银行数量的增加而增加。

虽然居民利用消费贷或信用贷购房的具体数据无法拆分，但在汽车消费疲软背景下今年前7个月消费贷井喷却是不争的事实。央行数据显示，前7月，全国居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年新增消费性短期贷款仅为8305亿元。由此可见，通过消费贷流入房地产市场的规模可谓不小。

从根本上讲，消费贷或信用贷与2016年央行等部委严禁的首付贷没有本质区别，都是将非房贷资金变相引入楼市, 其实是变相让支付能力不足居民加入购房群体。在楼市上涨周期，在杠杆作用下，购房者收益明显放大，商业银行对此也乐此不疲，而一旦房地产市场处于下行周期,居民收入增速又开始放缓，如果加杠杆购房者众多、房贷比例过高，则违约风险将充分暴露，2008年全球金融危机产生的导火索就在于此。

对于当前来说，房贷的快速上涨已经让居民杠杆比率出现了迅速提升。据统计，我国居民杠杆比率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，预计今年末将向50%逼近，居民总负债占收入比重已达90%，这其中主要贡献是中长期贷款也就是房贷。虽然我国居民杠杆率较日本、美国等发达国家仍有一定差距，但我国增速之快却是发达国家不能比的，而且，我国居民工资类收入占GDP比例也较发达国家相去甚远。因此，相对看我国居民总体杠杆率已不算低。如此而言，当前我国楼市风险已呈快速累积之势，必须予以严控。

高层显然已经注意到了当前楼市所面临的风险，针对楼市给出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的精准定位。金融监管部门在严控开发商与居民信贷的同时，正逐渐推行金融去杠杆政策。具体表现在保持市场流动性的同时小范围收缩基础货币的投放，并通过MPA考核和银监会专项治理重点打击商业银行在楼市的过度信用创造。在一系列去杠杆政策作用下，我国综合利率水平已较去年出现明显上浮，加权房贷利率已超5%，货币乘数7月虽达历史新高的5.45，但已接近理论极限，未来在去杠杆作用下将处于逐步下行通道。

综上，严防消费类贷款违规进入购房市场对缓解当前居民杠杆率快速提升具有重大意义，对避免潜在系统性金融风险有重要作用，不仅是推进去杠杆政策的有效体现，更是落实中央对楼市基本属性定位的根本要求，必须由金融主管部门严抓严控，尽快对金融机构消费类贷款违规流入楼市开展全国性的系统排查，并对违规发放消费类贷款的金融机构给予严肃处理。