土地财政拐点已现 房地产税改革在路上

今年两会期间，房地产税成为大众关注的热点话题之一。

事实上在此之前，已有多个相关部门对房地产税进行表态。如2月23日，住房和城乡建设部副部长陆克华表示，有关部门正在按照中央要求开展房地产税立法工作。

我国目前有关房地产的财政税收是以土地出让和房产交易两个环节为主，尤其是土地出让金收入占据了很多地方财政收入的很大比例，而对于持有环节的税收占据比例极其微小，这就产生了所谓的“土地财政”。

易居研究院副院长杨红旭认为，从近年土地出让金变化、土地财政占地方收入比重变化来看，中国土地财政拐点已现，房地产税将成为土地财政的接替者。

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下，房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为，今年房地产税落地的可能性不大，但预计推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。

土地出让金高峰已过

2016年是中国房地产市场最为火热的年份之一，热点城市高价地频现，但当年全国土地出让金收入为3.56万亿元，较2015年增长19.3%，仍低于2014年的4万多亿。

回望2001年至2014年，全国土地出让金收入整体呈上升趋势，2014年达到最高峰，2015年再度下滑负增长，2016年虽回升，但仍未超越2014年。

从土地出让金占比来看，2016年土地出让金相当于全国地方财政总收入的29%，比2015年上升0.6%，但仍处于近十几年来相对较低的水平。而占比高点是2010年的40%。

杨红旭认为，在房地产市场深度调整的影响下，自2014年以来土地出让金相当于地方财政总收入的比重下跌，大概率改变了2001-2010年震荡上行的趋势。中国狭义土地财政的最高潮已经过去。

如果将房地产有关税收纳入，安信证券分析师陈天诚测算后指出，2016年全国财政超过三成收入来自于房地产行业，2010-2015年则超过三成，加上部分项目未明细拆分，这个数据可能还有被低估。

陈天诚认为，近两年财政收入增速持续下降，财政赤字率持续增加，如果地产行业收入和销售出现下降，政府不但收入来源大幅减少，而且利息支出在不断增大，政府财政压力可想而知。

房地产税制改革成关键

“土地财政”吃紧，改革进入深水区，房地产税也被提上日程。2016年12月底，全国财政工作会议提出，要研究提出健全地方税体系方案。

结合2016年中央经济工作会议提出的建立房地产市场长效机制，杨红旭认为，税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税。

房地产税改革中最关键的是针对个人住房持有环节的房产税(物业税)。从国际经验来看，美国、韩国等成熟市场经济体将房产税作为地方财政收入的重要和稳定来源，Wind数据显示，美国房产税占地方政府财政收入的15%左右，日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。

但在我国，1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中，征收对象主要是经营性的房产产权所有人，个人所有非营业用的房产则被排除在外。

《中国税务年鉴》数据显示，1998年至2004年间，房产税占地方财政收入比重维持在3%左右，而2005年起逐年下降，尽管2011年略有回升，但仍在2.1%-2.4%区间内。

从已经试点的上海和成都两个城市的经验来看，由于征税税基很小，使得房产税未对税收总额作出很大贡献，也几乎未体现出税收的调节作用。

方正证券首席经济学家任泽平认为，相比国外，中国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，短期内无法完全替代土地财政。但他也认为，房产税推出，可能成为重要地方财源。

中原地产首席分析师张大伟则对记者表示，房地产税的出现，可以增加地方政府收入，尤其是增加地方政府的稳定收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿，减少地王出现的概率。