苏州出台“商改住”新政 助力市场去库存

本报记者 杨玲玲 上海报道

作为楼市“四小龙”之一，2016年以来，苏州市住宅交易出现井喷式上扬，而商业地产却遇冷，商业与住宅呈现出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。

近日，苏州“商改住”新政出台，迅速成为业界关注的焦点。

对此，多位受访人士向《中国经营报》记者分析称，苏州商业库存去化压力大是客观事实，商业项目运营情况也不容乐观，低租金、高空置率，部分项目业主和开发商之间还存在纠纷。房企相关负责人则认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会，具体落地细则值得期待。

苏州允许部分商办转为住宅

在消化体量巨大的商业库存方面，苏州近日再出新招。

1月20日，记者登录苏州市政府官网查询看到，苏州市人民政府于1月9日发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)，允许符合条件的商业办公用房转为住宅。

多位受访人士向记者分析称，苏州商业库存去化压力大是客观事实。

苏州房地产资深人士岳军提到：“苏州商办物业库存量大，出清周期应该在5年左右，去化也比较缓慢。最重要的是价格倒挂，园区湖东甲级写字楼成交价格基本上在1.4-2万每平之间，和住宅接近3万每平的成交均价相差很大。”

同时，中原地产苏州总监程杰告诉记者，过去多年苏州市场商办用地出让一直比较多，但是商办用地开发之后的销售和经营情况并不理想，很多项目出现了闲置。

“从目前的情况来看，库存量仍然偏大。整个商办市场的库存大概有52000多套，面积560万平方米左右，这里面包括商铺、酒店式公寓和写字楼。每一类产品面临的情况不尽相同，2016年底，酒店式公寓的去化周期为14个月左右，商铺的去化周期为50多个月，写字楼的情况则更为严峻，去化周期达到100个月。”

程杰称，从商业项目的运营情况来看，空置率居高、租金难达预期，部分项目的业主和开发商之间还存在纠纷，至今仍未解决。

“苏州对于低效产业用地的整治，则是此次商办项目受到管制的一个重要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，此类项目利用效率不高，空置率也大，所以积极进行转型是理所应当。同时，针对苏州创新创业等因素而积极增加相关物业的供应，则体现了产业转型的思路。

《实施意见》提出，对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。

同时，《实施意见》规定：对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。并提出，对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，可以根据项目实际情况，按照“一项目一策”的原则，采取相应措施促进销售利用。