合肥房地产市场飙涨的逻辑是啥？专家：资金潮下的资产慌

【中国经营网综合报道】6月29日，合肥举行了首次网络拍卖土地，共19宗地块，总出让面积1826.7亩，参考总价592811.429万元，合约59.3亿元。值得一提的是，虽然采取网络拍卖，但是依然吸引了数十家房企的参与。最终19幅地块悉数成交，并且多幅地块楼面价超过每平方米2万元，最高为每平方米2.2万元，刷新了合肥土地拍卖的楼面价。

对此，业内人士表示，合肥采取网络拍卖的目的是限制地价，但是从此次拍卖的结果来看，效果并不大，下一步不排除出台土地熔断机制。

据《21世纪经济报道》报道，6月30日上午，合肥17家房企现场确认拍地结果，此前的6月29日，他们参与了合肥历史上首次土地“网上拍卖”，结果显示这17家房企竞得了此次公开出让的19幅地块，最终成交结果近195.71亿，是起始总价的近5倍。其中，合肥市属高新、庐阳、蜀山、 滨湖四区的楼板价被刷新，地王版图再次被改写。

而就在6月24日晚间，外界频传的合肥房地产新政被证实。

当地官方公布的调控新政包括限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳，并规定7月1日起正式实施。从新政公布起至今的一周时间内，合肥的房地产市场进入疯狂“抢收”阶段，不过，土地拍卖方式率先“试水”新政，仍难挡开发商“看多”合肥的空前预期。

实际上，为了配合7月1日施行的新政，合肥公积金中心已于6月30日下午发出通知，确认停止向三套及以上住房发放公积金贷款。此次合肥的差别化信贷政策，即对于二套房的首付比例提高至最低四成，若名下有贷款未还清则为五成;对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。

此举意在提高购房门槛，抑制投资需求。不过，对于本地的改善型人群来说，也降低了他们利用杠杆的能力，房产会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中。

但此次合肥新政对市场触动最大的并不在此，更重磅的政策显然在对房企的约束。

新政规定，提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%，且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清，出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。

在合肥市各区县拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。“这是一个比较紧的时间点”，新城控股副总裁欧阳捷表示，“虽然土地出让金缴纳时限每个城市不尽相同，但一般来讲是分两批，第一批是在土地出让合同签订后1个月之内交50%左右，第二批是3个月或半年内交清。”

以一幅参考总价5亿元的地块为例，开发商参加竞购需缴纳50%也就是2.5亿元保证金，此前为20%-30%。以合肥市场今年以来平均3倍的溢价率，如该地块以15亿元成交，成功竞得的开发商则需要在一个月内一次性付清款项。

迄今为止，合肥公开招拍挂的土地成交额基本都在20亿以下，也就是说，只要开发商想在合肥拿地，基本都需要在1个月内付清。“这等于是要提着现金去拍地”，一家房企投资部负责人表示，此前他们也多次参与合肥土拍，但“只有看热闹的份”。

“实际上，这也是合肥政府在挑选开发商”，一位房企负责人说，“操盘能力强的，资金实力强的，才能进入合肥市场。”

在业内人士看来，目前的合肥楼市，土地价格很难得到抑制，合肥房地产研究所副所长凌斌称，“官方出台网络拍卖的形式，通过保证金存在的风险，意在控制开发商的竞价步伐，但是从此次结果来看，效果并不明显，开发商依然我行我素的疯狂拿地，还是看好合肥楼市的前景。”

而在一家大型开发商营销总监李睿看来，此次合肥土地的疯狂拍卖属意料之中，他表示，“虽然从网络拍卖和将要实施的新政中，对开发商拿地都提出了更高的要求，但是目前合肥楼市依旧火爆，开发商对合肥楼市也依旧看好，为了在合肥开疆破土，就必须得拿地。所以开发商抢地的局面，短时间内不会有改变。”

“合肥的核心问题在于供不应求，而且过去几年合肥土地供应量其实是偏紧的”，新城控股副总裁欧阳捷说。

他认为合肥房地产市场飙涨的逻辑在于：货币的廉价打破了合肥市场一直以来的供求弱平衡状态，使得房价开始上涨。这个时候，资金又开始在弱平衡城市寻找机会，低门槛的合肥成为投资客涌入的地方，加剧了供不应求，再引发刚需和改善型人群的恐慌性入市，使得房价更快上涨。

但无论是一线城市严字当头的调控政策，还是合肥这类二线城市的新政来看，都是从抑制需求的角度来切入，并没有真正从化解供求关系上入手，其逻辑在于抑制房价过快上涨。

中原地产市场总监张大伟亦表示，全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产慌。的确，对于房企来说购地已到非理性地步。截至日前，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至2016年6月16日，销售额只有224.8亿。

张大伟表示，从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。而如果按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预期将在3800亿，224亿的销售额，目前来看，只相当于一年的资金成本，酝酿巨大的市场风险。

（中经新媒体）