二手房成交量暴跌50%！楼市拐点真的来了?

来源：中国经济网(ID:ourcecn)综合央视财经、凤凰财经(ID:finance_ifeng)、天天说钱(ID:liuxb0929)、融360

今年二季度以来，北京二手房成交量持续下跌，环比5月跌幅深达56%。而这两天，又一利空一线城市房价的重磅消息破土而出。一线楼市真的迎来拐点了?下半年楼市怎么走?

二手房不吃香，豪宅将成市场主流

据多家地产中介公司，北京三环以里店面的成交量环，一般都比上个月要下降三四成左右，三环外降幅更甚。中原地产研究部统计数据显示，截至26号，北京二手房成交量仅有九千五百套，而在5月份同期，该数字已经超过了两万套，环比跌幅超五成。

自今年三月份二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌，与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也继续收窄。6月中上旬，北京二手房均价为4.14万元，整体看相比5月份同期的4.12万元，环比只上涨了0.5%。

按照目前的房价，地价已经超过房价。土地成本的迅猛增长，压力直接传导至开发企业。对于北京有限的住宅土地来说，未来高端化趋势将越来越明显。从成交结构就可以窥见一二，两居所成交占比明显萎缩，从过去两年的占比接近40%加速降低到当下的28.48%。

地王频繁出现，顶豪占比上涨。对于一、二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。一线城市地价飞涨的下一阶段，即是市场开始全面豪宅化。

又一文件出台 土地使用政策大逆转

6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，方案显示京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。这将对三个直辖市的楼市产生重大影响，同时也意味着中国的土地使用政策再次发生了重大逆转。

什么意思呢?我们先来看下调整方案公布前，京津沪原有计划耕地是怎样的?

在原有规划中，北京需要在2020年保有21.47万公顷耕地，《调整方案》将之降低为11.07万公顷;天津在原有规划中需要在2020年保有43.73万公顷耕地，《调整方案》将之降低为33.40万公顷;上海在原有规划中需要在2020年保有24.93万公顷耕地，《调整方案》将之降低为18.80万公顷。

1平方公里等于100公顷，1公顷等于1万平方米。所以，我们可以计算出来，北京、天津各增加了大约1000平方公里的建设用地，上海增加了大约600平方公里。换句话说，京津沪将有600~1000平方公里的耕地转换成建筑用地了，用来盖房子了!

从京津沪的耕地数字看，北京这一次就释放了全部耕地的一半，上海、天津释放了四分之一。至于深圳这种沿海城市，本就没有多少耕地可言。

这意味着房地产市场的供求关系将发生变化，土地供应增加，需求不变的情况下，价格下跌是理所当然的。因而国土资源部这一方案的推出，会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。当然，这些新增的建设用地基本上都在郊区，而土地本身是有限的，所以对房地产的影响程度还要视具体情况而定。

下半年楼市怎么走 拐点真的来了?

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期。

从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘：频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

6月13日国家统计局公布的5月份房地产销售情况，也从另一个角度证明了拐点的出现：

上面这张图为“全国房地产开发投资增速”，可以看出1到4月的数据明显形成了一个顶部，最新的数据已经开始下滑。

上图为全国商品房销售面积和销售额的同比增速，蓝线为销售额，黄线为销售面积，两个线的差距拉开，意味着房价在上涨，销售同样的面积换来了更多的销售额。

可以看出，无论是销售面积和销售额，都在5月出现了较大下滑，顶部已经明显走了出来。