杨红旭：房地产与GDP，房地产与CPI，两对“暧昧情人”！

本文来源：杨红旭楼市研究(微信号：yhxlsyj)

作者：杨红旭

房地产与GDP，房价与CPI，两对“活宝”，在中国经济舞台上，不断上演“爱恨情仇”的鸡血剧与狗血剧。

根据今年一季度国家统计局的数据和与易居研究院的图表，老杨帮大家揭露和梳理一下，这两对欢喜怨家的隐秘情史吧。

第一对关系：房地产与GDP

1997年，亚洲金融危机爆发后，中国经济低迷，为了救经济，将房地产列为新的经济增长点，其后1998年出台实质性的房改文件，即国23号文。其后，房地产市场快速发展，带动中国经济走出低谷。

2003年，国18号文明确提出：房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。从此，房地产在中国经济生活中的江湖地位确立。2005年，开始持续不断的调控房价，其后至今：“支柱产业”这四个字，再也没有出现在官方的文件中。极其偶尔曾出现过的措辞是：重要产业。呵呵。

然而，谁都知道，在经济低迷的时候，仍需要房地产站出来，发挥大哥的带头作用。比如，2008年;比如，2004年以来。不妨看图说话。

过去多年，中国GDP由三架马车拉动：投资、消费、出口，其中最重要的是投资。投资当中又分为三块：基建投资、工业投资、房地产开发投资。

通过比较全国固定资产投资增速和房地产开发投资增速，就能反映房地产业与经济的强弱关系了。比较过去十年的二者走势，可以得出以下结论：

1、房地产投资走势时，经济也比较弱。最典型的是2008年下半年，房地产开发投资增速急降速，而当时固定资产投资增速并未减速，但实际上GDP增幅急跌，当时真是急死“宝宝”了。

2、当房地产开发投资增速下滑且低于固定资产投资增速时，国家会出台宽松性政策，刺激楼市需求。比如，2008年四季度至2009年;比如2012年;比如2014年至今!

值得关注的是，经过两年刺激之后，今年一季度房地产开发投资增速见底反弹，由去年全年的1%，反弹至6%!于是，固定资产投资增速也企稳了。于是，可以预测：GDP增速也将大概率的企稳了!

更需要关注的是，未来一年至一年半，随着房地产开发投资增速的持续反弹，并超过固定资产投资增速，则房地产刺激性政策也将趋稳、趋减。天亮后，“夜壶”就用不上了。呵呵。

第二对关系：房价与CPI

CPI是消费价格指数，反映的是老百姓的日常生活中购买商品与服务的价格。但是不包含房价，因为房价不属于消费价格。而房租、装修、水电煤气属于消费，包含在CPI中。

从逻辑上分析，房价变化必定影响房租，进而影响CPI。比如近日有数据：今年一季度上海的新房成交均价同比上涨二成多，而上海的房租也同比上涨了二成多。因此，从逻辑上看，房价与CPI呈正相关关系。

接下来，我们再来观察数据。通过比较过去十年我国CPI和70城房价同比增幅，可以得出以下结论：

1、二者走向基本一致。在短周期波动中，房价和CPI或者同向降温，或者同向升温。

2、房价波幅大于CPI。这个比较容易理解，房子是一种资产品，资产品价格的波动大于消费品价格。除了农产品外，衣服、家电、洗头等价格变化，都小于房价。当然，股价的变化更大于房价。价格波动越大，少数投资者获利的空间也就越大。因此，炒股的人多于炒房的人，炒房的人多于炒农产品的人，好像没人炒衣服、鞋子，呵呵。

3、房价变化早于CPI。比如2009年和2013年，皆是房价先上涨，其后CPI后攀升。按此规律，去年下半年以来，房价增速曲线逆转向上，近几个月加速上涨，那么今年下半年和明年，CPI很可能有所上升。

当然，同样的是上升，2013年CPI上升幅度远小于2010年。除了房价，CPI还受其他因素的影响，比如货币环境、PPI形态。

综合考虑，老杨认为未来一年CPI将小幅上行，估计难超4%。不过，只要CPI上行，货币政策就会有所变化、收紧。这又将对楼市构成一定的负面影响!

不是我们不够聪明，而是这个世界变得太快。不是我们不想精准预测，而是中国经济与楼市太过狡猾!对不?亲们。

那就与老杨一起，密切观察未来一年的经济、货币、CPI、房价变化吧。这四种杂粮放在一起，就是一锅粥。

记住：咱们要吃香粥，不吃糊粥!