【冷却楼市】上海银监局“沪九条”配套政策出台 重拳打击中介不规范行为

3月25日，上海市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，发布了上海“九条”房地产调控意见。也被外界称为“沪九条”。

根据“沪九条”规定，将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。至此，上海亦成为全国最严限购城市。

将设立中介机构黑名单打击中介行业不规范行为

就在社会各方都在紧密关注的“沪九条”出台之后，同日，“沪九条”的住房信贷配套措施落地，上海银监局联合中国人民银行上海分行发布《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》(下称“通知”)。

通知称，上述情况利率均按不低于基准利率的1.1倍执行，同时为避免房贷利率恶性竞争，上海市场利率定价自律机制要求各商业银行合理审慎确定首套房贷款利率折扣水平。

通知要求通过严防首付贷等配资业务、加强个人偿债能力审查，加强房地产抵押估值管理加强个人住房贷款管理。

通知亦要求规范房地产开发企业和房地产中介机构的业务合作管理，各行通过向房地产行业协会、工商行政管理部门实地调研等方式严格开展房地产中介机构资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介机构退出机制。

与此同时，通知还规定，对于存在以下四种情况，中介机构或其员工为购房人提供或参与提供首付款或尾款等融资服务;中介机构或其员工曾制造或参与假按揭、或存在其他重大信用瑕疵，可能危及银行信贷安全的;出现经营状况恶化影响业务推荐能力，或发生欺诈和套取银行信用等不良行为的;向商业银行推荐的个人住房贷款中，爆发不良贷款的，商业银行要终止与其业务合作，列入黑名单。

通知亦要求各商业银行根据通知完善内控制度，强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估，及时反馈政策执行效果，并于4月30日前上报风险排查报告和整改方案。

二手房业主直降60万抛售新政首日网签套数再创新高

另外，央行上海总部公布的历史数据显示，上海地区首套房和二套房的信贷比例分别为80%和20%。也就是说，二套房的贷款比例并不高。从实际二套房贷款的改善人群来看，基本上是首次改善人群才会使用二套房贷，其余的改善群体基本以全款形式支付购房。因此，从“史上最严”二套房贷的政策来看，把购买二套普通商品住宅的首次改善群体的首付比例提升至5成，会延后这类群体的改善购房计划，导致首次改善这部分需求后置。而对于全款支付的改善群体来讲，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影响也并不大。

但是，如果严格按照“认房又认贷”的原则界定二套房的话，由于二套房贷的执行范围和力度的加大，上海改善型需求将普遍受到影响，从当前上海市场成交结构来看，首次改善、置换型改善、二套多套等改善类客户约占到市场成交总量的50%左右，如果严格按照“认房又认贷”的原则执行的话，上海楼市将迅速降温，市场也将很快进入市场调整期。

然而，令人意外的是，在“325”上海楼市“沪九条”新政推出之后，据最新消息，今日上海一手房网签再次爆表，截止晚6时08分，上海日网签套数再创新高，达到2341套。其中住宅1680套，面积20.1万平方米。而过去一年上海商品住宅日均成交仅为350套。

业内观察人士分析，主要原因还是由于前一波购房人群在“抢末班车”的缘故，毕竟新政推出后，真正到执行到银行金融机构各个层面还是要有一个周期的。