多次股权质押 新湖中宝上海闸北项目被指借地生财

在上海闸北区今年大热的不夜城板块，有一个对外宣传“外滩三公里、内环内正核心”的新湖青蓝国际项目，该项目由新湖中宝股份有限公司(以下简称“新湖中宝”)旗下子公司上海中瀚置业有限公司开发。该项目土地多次用于股权质押和股权转让，募集了充裕的资金，却从2003年拿地长达10年后才开工建设，被质疑“坐地生财”。

知情人士告诉《中国经营报》记者，实际上，新湖青蓝国际一期项目于2003年拿地，2012年才开始正式开发，近10年时间该地块已经坐地升值5倍。期间开发商惰于开发的质疑声一直没有间断，从目前已经销售的一期楼栋来看，也仅仅占其总开发量的一小部分。

据该项目销售人员介绍，因为该地段还有较大升值空间，开发商方面目前有捂盘惜售的打算，并不急着售卖，以期明年涨价销售。

“新湖中宝目前在全国囤积了大量土地，大部分土地与他人采用股权合作方式，用囤积的土地抵押贷款，有‘借地生财’之嫌。”业内人士表示。

对此，记者数次致电致函新湖中宝股份有限公司，就外界对于其囤地的疑问以及公司战略转型等方面做出了提问，截至发稿时，未收到回复。

十年未动工地价上涨五倍以上

12月23日，记者来到位于上海闸北区青云路306号新湖青蓝国际项目售楼处，从销售人员以及知情人士那里了解到，在售的新湖青蓝国际项目位于上海市内环以内、与市中心人民广场直线距离不到5公里，是一块不折不扣的黄金地块。开发商获取地块时间在2003年前后，属于上海的棚户区改造项目，资料显示，开发商在获取地块近十年后于2012年下半年才正式开工，并于2015年9月20日开盘，开盘均价为6.5万元/平方米，目前项目一期正在建设之中，预计将于2017年底交房。

而追溯到项目从拿地到开发近10年的时间，新湖青蓝国际项目的发展可谓一波三折。

根据相关媒体报道，2014年4月11日，新湖青蓝国际所属地块闸北区宝山路街道青-12(二期)旧改基地首批居民开始搬迁。闸北青-12(二期)旧改基地东接青-12(一期)，南至芷江中路，西至宝昌路，北至青云路，共涉及1050证1463户，被拆迁面积4万余平方米。

据悉，新湖青蓝国际项目因土地出让10年未动迁，此前已经数度被媒体曝光。

但是，作为“毛地出让”地块，由于资金、收益、市场等因素，开发商未能及时启动该基地动迁。此前该地块中等待拆迁的居民们也曾经焦急的等待着动迁的落实，此前在他们看来，拿地10年、8年才完成一期项目动迁，有不少人认为目前青-12二期地块就是开发商以缺少资金为由“绑架”政府，而让居民吞咽苦果。

资料显示，青蓝国际项目开工日期为2012年7月29日，而一期项目拆迁工作完成工作却是2010年，距离2003年公司拿地、项目公司中瀚置业的成立已经过去近10年。

此前新湖中宝公布的《非公开发行股票预案》提出55亿元募资计划，将分别用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目和上海新湖青蓝国际的一期和二期项目，两者分别占30亿元和25亿元。

而新湖明珠城及青蓝国际项目的土地分别于2003年、2004年竞得，是当时闸北区重点推进的棚户区改造项目。据《预案》内容不难发现，青蓝国际一期项目在2003年拿地10年后才开始启动建设。这一项目也多次质疑存在“长期闲置、一再抵押的情况”，易居智库研究中心分析人士指出，从新湖中宝一边惰于开发地产项目、一边继续利用项目筹资来看，公司如此有“借地生财”之嫌。

而根据该地块周边开发商反映，新湖青蓝国际地块从拿地至今已逾12年，加之板块的一些政策利好，目前项目“坐地升值”惊人。

从2003年获取地块至今，新湖青蓝国际项目已经坐地升值数倍，截取至2006年的数据，该地块土拍地块成交楼板价是6272元每平方米，到今年上半年已经飙涨到27881元每平方米，业内人士看来，在“地王”频出的闸北板块，即将新推出的土地楼板价每平方米过3万元已经没有悬念。也就是说，新湖青蓝国际项目地价已然至少坐地升值了5倍以上。

另据第一太平戴维斯的统计数据显示，从2006年至2015年三季度，上海闸北区一手房成交价一路飙升，累计上涨了460%，从2006年的每平方米1万多元，一路涨到了目前的6万元左右。而项目销售人员介绍新湖青蓝国际项目明年初加推将达到7.4万元每平方米。