香港零售业寒冬已至？

【中国经营网注】仲量联行商铺部主管陈耀峰认为，2016年将会是整个商铺租赁市场的改变之年，过去，香港的业主在不停地加租过程中保持着强势的态度，尤其在2011年，香港的繁华商业中心的加租情况非常强烈，租金几乎成倍地增加，造就了一个“业主市场”(landlords’market)，但现在，这种强势的态度可能需要改一改了。

陈耀峰称，其实商铺市场并非一面倒看淡，他对整个市场还是保持乐观的态度。他认为，商业区的街铺租金回落反而为生活品味、化妆品零售商及餐饮业经营者提供了机会，在核心购物地段以较低的价格租用商铺。尽管奢侈品牌、珠宝首饰及名贵中标零售商正在缩小规模，预期中档零售商，比如快消品与餐饮业经营者仍会活跃在租赁市场。

而从今年香港商场的情况看，情况也确实并非如此悲观，今年香港商场的租金整体上升了0.7%，陈耀峰称，由于香港的商场拥有完善的租户组合，又愿意花钱做推广，从而为商场提供稳定的人流，因此租赁商需求也非常大，他预期租金可大致保持平稳。

据第一财经日报报道，年尾已至，在所有员工都在耐心地等待年终奖的时候，在香港铜锣湾连卡佛从事某化妆品品牌售货工作的杨倩(化名)却不堪重负，向公司递交了辞职信。在香港零售业持续下滑的情况下，杨倩所在的公司竞争压力越来越大，寻找客户的难度也越来越大。

“真的一分钟也待不下去了。”杨倩说，如果按照她今年的绩效，想要拿年终奖金是不太可能的，而同事之间为了抢客户不择手段的“宫斗”场景几乎天天发生，在如此恶劣的工作环境下，杨倩表示不如回家做全职太太。

根据香港特区政府统计处数据，2015年前10个月，香港的零售业总销货价值同比下跌2.7%，仅10月份，香港珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌17%，药品及化妆品下跌2.4%，而其他商品种类的销货价值都统一呈现了下跌趋势。

在零售业如此明显的下滑趋势下，香港黄金商业地带出现了一片片的空置店铺，在全球最贵租金的商业街铜锣湾罗素街，曾经的一间间“铺王”如今成为了无人问津的空铺，门口贴满了地产中介的广告。

旺区租金大跌50%

位于铜锣湾罗素街交界的波斯富街76号地下单边铺位，是香港铺租排名第三名的店铺，目前正由Rado雷达表租用，这间店铺自从2011年开始，就一直由雷达表承租。资料显示，2011年雷达表租下这个店铺时，租金只需要64万港元，但随后很快便遭到涨租，雷达表在2012年租金已经涨到133万港元，更在2014年，雷达表以179万港元的租金续租，租金在几年间经历了大幅增长。

随着香港高端消费受到严重影响，雷达表已经决定搬出这家店铺。如今，这间面积约500平方呎的店铺，已经获得了国际品牌FolliFollie以90万港元预租，每平方呎的租金约1800港元，较原来租约低47%。

在香港，一般来说，店铺租金占营业额的比重在30%左右，2014年如果雷达表的店铺租金达到179万港元，每月的营业额需要达到597万港元，以每个月30天计算，每天雷达表的营业额需要达到20万港元，以雷达表的均价2万港元计算，每天需要卖10块表才能基本维持平衡。而如果按现在的租金90万港元计算，那么每天只需要卖5块手表就可以维持平衡。“如果连这样也不愿意承租，说明香港的高端零售业受到了非常严重的打击。”一名香港零售业人士如是表示。

无独有偶，就在同一条街，曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位，目前还处于空置状态，这一“铺王”的租金曾经高达每月250万港元。在等待了近半年以后，它终于迎来了新的租客。根据香港土地注册处资料，这一“铺王”被施华洛世奇租下，租约由2016年1月开始，每月租金达到150万港元，比旧租约租金低了40%。

这只是今年香港大型商业街商铺租金下挫的两个缩影。今年以来，香港不少零售街铺都感受到了冬天的“寒意”。仲量联行商铺部主管陈耀峰在接受《第一财经日报》记者采访时称，根据仲量联行综合香港中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角四个传统大型商业地区的统计，今年商业街店铺的平均租金已经下跌22.6%，而更为严重的例子下调租金的幅度甚至达到了50%。

零售业寒意传导至商铺

陈耀峰称，香港的商业街店铺租金下滑得如此厉害，主要是受香港的零售行业变化太快影响。

首先，香港的访港旅客数目开始放缓，根据香港旅游发展局数据，今年1月至10月，香港访港旅客数目同比减少0.8%，而这一数字在2014年有12%的增长，其中来自内地的旅客同比减少了0.2%，与2014年同期增长的16%相比，旅客减少的情况似乎已经定下大局。今年前10个月，香港总共迎来了4950万人次的游客，要达到全年6450万的目标似乎可能性很小。