揭秘香港土地困局

【中国经营网注】香港房价超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地严重短缺。由董建华牵头的“团结香港基金”近日发表研究报告显示，1995年至2004年间香港已发展土地共增加7800公顷，而近十年来，这个数字却锐减至仅1100公顷。

客观说，香港政府解决住房问题曾有成功做法。政府开发大量公共屋邨(公屋)，供低收入家庭申请，廉价出租。还有一批政府资助的“居屋”，由政府补贴地价后以优惠价卖给低收入者。这两项，让大约46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖锐。

其实，香港不缺土地，由于一向实行相当谨慎的用地政策，仍有大量土地储备或闲置土地。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园，能不能拿出小部分给居民做居屋?这个问题过去免谈，现在可以讨论，但停留在讨论阶段。特区政府发展经济改善民生只要一涉及动用土地，总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对，觅地建屋更是处处碰壁。

自港英时期开始，政府就通过制定“法定图则”，把土地划作不同用途的地带。法定可供住宅开发的储备越来越稀少，郊野地区则禁止开发，包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。近年填海造地几近停顿，陆上荒地等业权分散，一旦政府要收回发展，必须咨询公众意见，往往触发争议，不断延宕。

另一障碍是社会共识难建立。有些是市民、团体观点角度不同，各说各理，有些是政治力量刻意阻挠特区政府施政，利用开发土地时的咨询及法定程序来阻挠项目。“新界东北开发计划”可提供6万个住宅，可是遭到环保人士及居民长期阻挠，有人组织数百人暴力冲击立法会。近期填海工程研究拨款，频遭立法会议员拉布阻挠。

据新华网报道，香港房屋又高又密，一栋栋楼房就像一根根竹笋，插在一切可以利用的地面上。一方面，普通居民住房狭小，人均仅16平方米左右，不少人在劏房、笼屋、迷你户将就凑合;另一方面，香港大量土地未开发利用，被称为“后花园”的郊野公园被“重点保护”。

鱼与熊掌不可兼得。能不能拿郊野公园中小部分生态价值低的土地出来建房，助低收入居民“上楼”?答案是：难。

住房小，大都会之窘

香港楼价高、房租贵。二手房平均每平方米要卖10万港元以上，面山、望海等景观较好的户型更直冲每平方米20万港元。在跑马地，中原地产经纪张俊文向记者推介香港仔附近的小户型新盘，实用面积25平方米，要价490万港元。租金也贵到离谱，三房一厅，月租要4万多港元。

普通居民的房子有多逼仄?七八十平方米，会被人羡慕地称为豪宅。香港人不轻易把客人带回家，因为空间挤迫。记者到访过一户人家，50平方米房子里住着一家六口，有两张双层床，两个老人一张，两个小孩在另一张的上层，主人夫妻睡的下层是特别设计的，晚上拉出是双人床，白天收回去，床前支起饭桌。但就是这样的50平方米，价值四五百万港元!

香港家具店卖的床，一般不超过1米5宽，较多的双人床是1米37。有人说：“我有两个梦想，一是世界和平，二是可以三边下床”。记者一位朋友是媒体高层，几年前他花光租房补贴租住一套房子，卧室内的床三面贴墙，人高马大的他，横卧后顶天立地，靠里边睡的妻子起床后，他才可以斜卧过来舒展一下。

几个香港特色的住房概念，让人印象深刻。

迷你户，指超小户型，面积小总价也低，多数是全开放式户型。虽然“呎价”并不便宜，每平方米要10万港元上下，仍大受欢迎。开发商每次推出面积20平方米左右的迷你户便会被哄抢。

劏房，指一个住宅分割成几个小房间出租，相当于内地的隔断房、群租房。据香港统计处今夏首度发表的报告，全港有8.64万个劏房，近20万人居住，人均约5.7平方米，只比惩教署监狱囚仓的人均标准多27%!

笼屋，又称床位寓所，一个单位内有12个或以上租户，并共享厨房、厕所，有的为保安计，给自己的床位罩了铁丝网。

统计数字凸显了现实的骨感：香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约16平方米，大幅落后于新加坡及内地的北上广，与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。

要建房，有地用不得

香港房价超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地严重短缺。由董建华牵头的“团结香港基金”近日发表研究报告显示，1995年至2004年间香港已发展土地共增加7800公顷，而近十年来，这个数字却锐减至仅1100公顷。

客观说，香港政府解决住房问题曾有成功做法。政府开发大量公共屋邨(公屋)，供低收入家庭申请，廉价出租。还有一批政府资助的“居屋”，由政府补贴地价后以优惠价卖给低收入者。这两项，让大约46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖锐。

其实，香港不缺土地，由于一向实行相当谨慎的用地政策，仍有大量土地储备或闲置土地。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园，能不能拿出小部分给居民做居屋?这个问题过去免谈，现在可以讨论，但停留在讨论阶段。特区政府发展经济改善民生只要一涉及动用土地，总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对，觅地建屋更是处处碰壁。