北京接连退地?联合体为何如此“玻璃心”

在地王、联合体频繁出没的北京市场最近“退地”风波不断。10月30日下午，与天恒联合体多番竞价之后，华润、招商、华侨城组成的联合体最终以83.4亿元的总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得北京丰台南苑乡地块。但仅在拿地后两个小时，市场便流传出华润、招商要退出该地块的消息。无独有偶，近期陷入“退地”传闻的还有碧桂园、龙湖等大型房企。到底是什么导致联合体如此“玻璃心”，几个小时前还不差钱地拿地，但转眼却曝出退地消息，接连变卦意欲“解体”?

房企接连退地?

10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元、溢价率超140%的代价取得在北京两宗商业金融用地。但仅一天后，市场即传出因举牌超过授权价、成本较高，碧桂园退出土地的传闻。为此，《中国经营报》记者致电碧桂园，该公司回应称，暂无进一步消息。

事情还在持续热议中，11月3日又有媒体称，中国建筑内部人士透露，碧桂园已退出北京市丰台花乡四合庄地块，改由中国建筑接手，与中国金茂进行联合开发。而中国金茂内部人士也透露，丰台花乡四合庄地块为B4综合性商业金融服务业用地、国有建设用地，这类地块是中国金茂所擅长的，未来将由中国金茂进行操盘。如果碧桂园最终选择“退出”，中国金茂将有可能自己接盘，也有可能寻找新的合作方加入，但目前一切仍在协商中。

“退地”一事并非孤例。10月30日下午，与天恒联合体多番竞价之后，华润、招商、华侨城组成的联合体最终以83.4亿元的总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡地块。但仅在拿地后两个小时，市场便流传出华润、招商要退出该地块的消息。据华侨城相关负责人透露称，由于土地成本已经超过华润和招商的预期，华侨城可能独自拿下丰台南苑乡地块，而华润和招商则退出，三方就此事正在密切协商中，最终结果仍未知。

前述消息还称：“华侨城方面尤为重视北京土储，今后或将继续在北京土地市场有所动作，而华侨城集团北方区域公司也即将成立。”

而适才拿下北京昌平地块的龙湖和平安也不幸“躺枪”。11月1日早，有市场消息称，龙湖和平安打算退出合作，兴昌正在寻找新的合作伙伴。他们退出的理由是兴昌最终举牌的成交价，超过了龙湖和平安的授权价。而这块地也是龙湖平安刚拿下并未捂热的北京昌平区南邵镇0303-07地块。但龙湖地产回应记者称，消息并不属实。

面对着北京市场多条“退地”消息，中原地产首席分析师张大伟对记者分析称：“‘退地’回国土局的几率比较小，程序和手续都极其繁琐，还要搭上保证金。联合体之间协商退出合作的可能性更大。”

并据了解，房企出现退地情况多是拿下土地以后，付不起土地款，或是因为误拍下不靠谱的地块，权衡公司发展和利润后的选择。但显然，集聚了几家规模相当的房企不会出现看走眼误拍和付不起土地款的情况。

“房企联合一起拿下高价地块，可以缓解资金压力，合作分担风险，同时实现客户、市场、开发等资源的共享。但每家对成本的考量、产品的设想、利益的需求以及操盘的欲望并不一样，很容易产生分歧。”张大伟进一步分析称。

联合体为何如此“玻璃心”

以平安、龙湖、兴昌联合体的解体为例，某不愿具名的分析人士对记者分析称：“龙湖、平安、兴昌联合体拿下的地块成本价14.2亿元，配建4.56万平方米的公租房，地块总价不高，虽然有一定的风险，但还是可以做。如果真是要退出合作，主要还是因为对操盘权的分歧。已经在北京打下一片天地的龙湖显然不愿意舍弃操盘权，因为这意味项目的主导控制权以及项目未来可能出现的超额收益分成。但借龙湖和平安之力拍下北京土地的兴昌，显然也想在北京拥有带自己特色的项目。”

“而碧桂园的退地原因则更多的是出于对产品和利润的衡量。”前述分析人士续称。

众所周知，碧桂园的成功离不开高周转和低成本。也正因此，该公司对地价的算法几近严苛。内部对于拿地的要求是土地成本最高不超过售价的15%，地块是净地，可以快速开发，一年内可以实现净现金回笼，IRR在50%以上。

但在高地价、高房价背景下的北京市场，这些都很难达到。这次退地传闻中，碧桂园与中国金茂拿下的地块更是其鲜少触碰的高价地王，地价接近52亿元、溢价率超140%。另一方面，产品思路以及企业发展特色也是其需要考虑的问题。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，碧桂园要想真正进京，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应北京市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。但即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。