一线城市地产市场非理性繁荣？

【中国经营网注】在国家大众创业、万众创新政策的鼓励与刺激下，二线、三线城市孕育了无限发展机会的可能。而一线城市昂贵的住房价格和高昂的生活成本，反而会让创业者止步，减少生活服务业从业人员的吸纳能力。从当前我国就业形势稳定情况看，新增就业岗位有开始向二线、三线城市缓慢转移的迹象。特别是互联网经济和概念的普及与发展，传统经济赖以生存发展的经济地理优势反而会被削弱，将对产业结构布局、人们日常经济生活方式、消费与投资习惯产生新的、持续性的、潜移默化的冲击。

不仅如此，从土地购买到形成市场供应往往需要一年到一年半周期，“面粉贵过面包”能否顺利传导也存在不确定性。无论是投资回报，还是财富贮藏形式，一线城市高端住宅的投资价值已经显著下降，这将有可能会影响到城市未来住宅市场的供求平衡，不能不引起有关各方高度关注。

据证券时报报道，近期，一线城市经历了房价大幅飙升之后，土地市场持续火爆。据报道，国庆节前后，北京、上海等城市接连拍出高价地块。据中介机构统计，2015年9月，一线城市合计月内土地成交额创出今年以来最高记录，环比8月上涨高达188%;9月当月土地平均溢价率达29.44%，创出年内最高。但同时，一线城市住宅交易量出现萎缩，北京新建商品住宅已经连续两个月下跌，深圳和广州住宅交易也出现同步萎缩。这虽然可能与房地产开发企业放缓推房节奏有关，但实质上是市场潜在购买力能力下降的反应，因此需要高度警惕一线城市地产市场的非理性繁荣现象。

人口流入

将呈现缓慢下降趋势

支撑一线城市住宅购买力的两大关键因素是人口流入和资金汇集。资金流跟随人口流动，真正发挥基础性作用仍然是人口流入因素。随着一线特大城市资源环境承载制约、宏观经济下行压力滞后反应等，一线城市人口流入将呈现出缓慢下降趋势。

一是资源环境承载制约将抑制一线城市人口流入规模增长。北京人均水资源属于极度缺水标准，限制了常住人口增长空间。目前，一线特大型城市固有的“出行难、看病难、上学难”，已经成为城市居民日常生活重要困扰。特别是特大型城市社会管理日趋复杂，管理难度与日俱增，各种事件突发可能增大，也不适合人口流入无限制增长。据北京市统计局网站数据，截至2014年末北京常住外来人口比上年末增加16万人，增长2%，但增量同比减少12.9万人，增速比上年末回落1.7个百分点。2011年以来，北京市常住人口增量从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%。中央提出京津冀协同发展战略，将有助于缓解北京外来人口流入的压力。北京人口流入增长压力与制约因素在上海、广州、深圳等地也有不同程度体现。从根本上说，城市人口增长规模必然存在环境约束与限制。城市社会管理存在最优边界，未来一线城市发展将呈现出多中心卫星城市状况，这势必减少核心城区人口流入的规模。

二是宏观经济下行压力滞后反应可能将减少新增就业岗位。一线城市因人口与资金相对集中，因而对宏观经济下行压力存在一定程度滞后反应。但应该看到，一线城市经济结构以生产性服务业为主，主要为全国其他区域产业提供服务。在其他区域经济增长放缓情况下，一线城市新增就业岗位增长也将出现放缓。2014年广州全年新增就业27.08万人，环比下降6700人;城镇登记失业率为2.26%，环比上升0.11个百分点。

在国家大众创业、万众创新政策的鼓励与刺激下，二线、三线城市孕育了无限发展机会的可能。而一线城市昂贵的住房价格和高昂的生活成本，反而会让创业者止步，减少生活服务业从业人员的吸纳能力。从当前我国就业形势稳定情况看，新增就业岗位有开始向二线、三线城市缓慢转移的迹象。特别是互联网经济和概念的普及与发展，传统经济赖以生存发展的经济地理优势反而会被削弱，将对产业结构布局、人们日常经济生活方式、消费与投资习惯产生新的、持续性的、潜移默化的冲击。

生活成本高昂