去化超40月 郑州写字楼步入寒冬

郑州素有“火车拉来的城市”之称，火车给郑州带来发展良机，并很大程度上决定了郑州的区域经济地位。进入高铁时代，郑州冀望高铁区成为继郑东新区CBD之外又一发展重心，然而事与愿违，郑州高铁区短时间涌现出的大量写字楼项目，导致销售缓慢甚至停滞、价格错位、同质化严重、空租率高等，郑州高铁区写字楼进入寒冬。

写字楼扎堆，销售缓慢、库存量高

近百亿元的投资，让郑州东站成为亚洲第二大火车站。2012年正式投入使用时，郑州高铁区域呈现商务氛围。从2011年至今，一栋栋写字楼围绕郑州新东站拔地而起。开发商纷纷争抢高铁经济，希望从中分取一杯羹。

据不完全统计，以郑州高铁站为圆心，在3公里的半径范围内，分布着绿地之窗、绿地中心、雅宝东方国际广场、凯利国际中心、永和宇宙星、建正东方中心、升龙广场、易元国际、亚星广场等30多个在售写字楼项目。

郑州市在2011年出台了住宅“限购令”，非住宅项目成为开发商以及投资客的新宠，大批资金涌入商业地产。与此同时，政府极力扶持高铁区。

郑东CBD从当初的人迹罕至到如今的人声鼎沸，最早写字楼4000元/平方米的单价都无人问津，如今二手写字楼市场已经翻了5倍以上。由于商业地产交易税费高昂，都是以出租为主，东区写字楼，现在租金已达4元/平方米/天左右，让无数投资者赚得盆满钵满，高额的投资回报炒热了开发商以及投资客的热情。

和CBD一样，高铁区的最大优势也是政府规划。尤其是绿地“地标缔造者”高调进驻高铁区，接连开发绿地之窗、绿地新都会、绿地中心等几个项目，其他开发商蜂拥而入，数十家地块相继入市，写字楼开发如雨后春笋，迅速呈“井喷”之势。

“2009年，郑州写字楼根本就不够卖，基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年，销售非常好。到了2011年四五月份，销售就不行了。”河南楷林置业一名负责人曾对外表示。

2015年7月在郑州市写字楼市场销量方面，郑东新区以5.97万平方米，占全市销售面积的66.63%。相当于其他几个区域销售总和的2倍。2014年，郑东新区写字楼销售近60万平方米，占据郑州写字楼市场份额半壁江山，但是仍难掩郑东新区写字楼市场庞大库存之忧。

据统计，郑州全市在售写字楼项目约60个，其中泛高铁板块就超过30个，总体量约570万平方米，是2010年全年供应量的近6倍。从入市时间来看，大部分写字楼开盘集中在2012年底2013年初。

据不完全统计，仅在2013年郑州写字楼市场的存量就高达400万平方米。其中高铁区库存也占据半壁江山，仅在2011年、2012年高铁商务区写字楼集中入市时，东区写字楼的库存量激增至近120万平方米。郑州一位房地产专家告诉笔者，截至7月份的统计数据显示，高铁区写字楼去化仍需40多个月。

同策咨询机构发布《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》，衡量35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值，郑州则被认定为写字楼市场重点关注的城市。人均写字楼面积在35个城市中排第六位。

郑州写字楼集中放量始于2012年，但当年下半年便出现“滞销”，高铁片区商务写字楼首当其冲，成为“重灾区”。

如果说开发商集中开建写字楼存在羊群效应，绿地则是其中一只领头羊;但又因为理性，而遭本地开发商愤恨。