楼市“黄金周” 成色几何？

【中国经营网综合报道】去年9·30新政发布后，全国房地产市场，尤其是深圳，一扫低迷态势，拉开了快速上涨的序幕。时隔一年，“9·30”再现，不过，效果却差强人意。事实上，北京黄金周前6天楼市签约基本停滞，各地房展会上也是顾客寥寥。

政策密集出台

据每日经济新闻报道，今年9月30日，央行与银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。此外，央行和银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”原则，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。

对此，不少业内人士表示，8月的经济数据显示当前经济下行压力仍较大，需要房地产维持稳定，支持投资力量回升，从而为稳定经济起到支持作用，因此在当前时间节点继续推出利好政策。

央行近日发布的第三季度全国银行家问卷调查结果显示，贷款总体需求指数为56.7%，较上季下降3.7个百分点。分行业看，制造业贷款需求指数和非制造业贷款需求指数分别为49.9%和54.9%，较上季分别下降3.2个和1.4个百分点;分规模看，大、中、小微型企业贷款需求指数分别为51.9%、53.4%和59.1%，较上季分别下降1.1个、2.3个和3个百分点。

业内人士指出，最新信贷政策出台对刚需房成交有一定的刺激效果。此外，该信贷政策调整有望为下一步政策转向改善型作铺垫：当前购买二套房首付为四成，为了鼓励住房消费，有可能下调到35%，甚至是30%。对于北上广深等一线城市来说，虽然现在仍在限购，但有了政策储备，一旦楼市出现下滑迹象时，可以“有牌可打”。

值得一提的是，近日，住建部、财政部与央行还联合发布了《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。对此，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，推进公积金异地贷款工作，首先，是鼓励大家进行住房消费;其次，也有利于提高公积金使用效率。

卢文曦指出，想要使用公积金账户内资金只有购房一条路，但当前人口流动比较频繁，尤其是一些三、四线城市多以人口输出为主，如果因为地域原因导致无法使用公积金，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的作用。另外，公积金利率低，对降低购房成本有帮助。

不少业内人士表示，近期，公积金政策方面“动作频频”，主要是公积金制度使用限制多，不过对一些高房价地区而言，贷款额度可能是杯水车薪，对买房支持力度有限。

以上海为例，公积金贷款额度是根据账户资金1：40倍放大，如果个人想要贷足50万，账户本身余额至少要12500元，而上海刚需房消费主力区间段在150万~250万左右，所以相对于房价而言，公积金贷款额度还是偏低。

而外地缴纳公积金额度比上海低，比如苏州，其个人最低缴款额216元/月，想在上海用公积金，贷款额度要用足50万的话至少要缴够51个月。苏州收入水平和上海比较接近，如果是三、四线城市，缴款额度可能更低，贷款额度还会进一步缩水。同时，最重要的是一线城市还在限购，从外地转到上海的公积金也未必能马上能用。所以，住建部等多部委的新政策对一线城市几乎没有什么影响。

业内人士认为，相对而言，公积金贷款新政对三四线城市是利好。一方面，这些地区房价不算高，如果可以实现公积金异地贷款有利于留住人才，为地方经济发展作贡献;另一方面，对于一些户籍在三四线城市，而工作在一二线城市的人，也有机会改善户籍所在地的居住条件。

业内人士认为，由于公积金原本是城市内部运行，现在要消除壁垒就需要在实际操作上做到一视同仁。如外地转入的公积金在使用方面要和本地使用规则相统一，不能因为不是在本地缴存在贷款额度上打折扣等等，否则公积金很难真正发挥应有的作用。

另据中证网报道，针对公积金异地贷款政策，中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的年轻人，可能会回原籍购房，一定程度上对三四线城市的房地产市场带来利好。一系列政策会对购房者心理产生影响。

张大伟认为，近期出台一系列政策，说明了房地产对整体经济的影响较大。今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存，这既关系到启动需求，也关系到化解风险。政府出台财税、信贷、公积金等政策鼓励改善性需求入市，有助加快商品房库存去化。

事实上，“国庆期间因为长假，北京楼市签约基本停滞，可以说是国庆楼市静悄悄。”中原地产首席分析师张大伟说。不过，尽管国庆前的救市新政尚未在假期体现出成效，但业内人士普遍认为，“银十”依然可期。

从9月楼市成交表现看，一线城市除上海外都环比回落。三四线城市表现也算差强人意，库存问题依然严重。业内人士认为，央行再次选择在9月30日发布新政，是期望能够刺激“十一”黄金周的购房交易，扭转“金九”成色不足的局面。

“9·30房贷新政虽然并非直接针对北京等一线城市，但对一线城市的购房者心理影响非常大，作为人口持续上涨的城市，北京等房地产市场已经领先复苏，预计10月还有降息降准的可能性，以北京为代表的一线城市依然将出现‘银十’月。”张大伟说。