二套房首付四成政策迟迟未落地 利率仍未松动

【中国经营报综合报道】根据“3·30新政”，购买二套房的居民申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。不过目前北京市二套房贷款多执行最低首付五成的标准，执行利率也大多为基准利率上浮10%。

今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

据证券日报报道，房贷政策调整已经过去了近半年的时间，记者近日走访北京地区多家银行了解到，目前北京市二套房贷款多执行最低首付五成的标准，执行利率也大多为基准利率上浮10%。不过，如果购房者贷款已经还清此前的房贷，即便名下有房依然可以按照首套房贷款政策执行。

首付四成仅为理论可行

二套房首付四成政策出台初期，多家银行纷纷表态支持，并根据政策做出相应调整，但如今看来，执行力度偏弱。除了政策实施初期部分银行支持二套房首付四成外，目前北京地区各家银行大多执行最低首付五成的标准。

在走访过程中，多家银行个贷经理表示，“银行会根据借款人的资质状况、征信记录、还款能力确定二套房首付比例，多按照五成执行。”但是，也有少数股份制银行和区域性银行要求首付最少六成。由于北京住宅每平米金额较高，首付相差一成金额的差距很大，银行究竟怎样执行政策就显得影响很大。

融360数据显示，某股份制银行标注的二套房贷首付最低可低至四成。但当记者前往该行北京地区网点咨询时，贷款专员却告知：“目前二套房首付最低为六成，只有部分与房地产公司合作的新盘才有可能拿到四成首付的政策，同时贷款金额也要达到一定的额度。并且，这样的新盘也越来越少，能不能批下来也要看开发商和对应支行的合作细节。”

链家地产的一位经纪人告诉记者，“二套房贷款首付四成的新政，只有少数银行在4月份执行了不到一个月的时间。目前，大行都按照二套房首付五成的标准执行，和我们中介有合作的银行近三个月都没有批过四成首付，个人申请应该是没有任何希望。

二套房贷款利率打折难

根据“3·30新政”，二套房贷利率由商业银行自主确定，不必再按基准利率上浮10%的政策统一规定执行。但是，迄今为止，二套房贷款利率一直未松动。截至目前，北京各银行普遍维持基准利率上浮10%的标准。

某国有大行的贷款经理告诉记者，“基准利率一年内降了5次，商业银行房贷业务利差越来越薄，二套房贷可以弥补一部分利差的下降，短期内不可能有折扣，没有继续上浮就已经等于打折了。”

另一位银行工作人员也表示，“银行房贷业务主要还是面向首套房贷款购房者，目前批贷速度虽然很快，但是放贷速度已经放缓。近几个月楼市火热，有些支行的贷款指标已经用完，估计二套房的利率不会有松动。”

记者以购房者身份咨询地产中介时，经纪人纷纷给出了“离婚买房”的建议。

而当本报记者提出不考虑离婚，希望中介帮忙选择合作银行拿到最低折扣时，各个中介公司均表示希望不大，“如果只考虑二手房，首付五成现在肯定是最低的。大行利率要上浮10%，其他银行有可能获批基准利率，但是这些银行对客户资质要求很高，成功的几率也非常小，我们上个月只成功办理了几单。”

事实上，最新一轮降息后，如果按照二套房贷款，基准利率上浮10%为5.665%;按照首套房贷款，基准利率八八折后为4.532%。

门槛高各地难享新政

近日，住建部、财政部、央行联合通知，自9月1日起，拥有对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

不过，由于北京市对于二套房有最高限额80万元以及利率上浮10%的门槛，这意味着，即使首付降至20%，纯公积金贷款也只能购买总价为100万元的房产。从北京市目前成交均价来看，不只是改善性二套房，首套房也难符合此标准。

据第一财经日报报道，受“3·30新政”影响，上海二套房首付比例曾一度低至三成，从本月起，渤海银行从三成提至七成，至此二套房首付最低三成销声匿迹。利率方面，除华夏银行、广发银行、友利银行维持基准利率以外，其余23家银行利率均为在基准利率基础上上浮10%。

一位知情人士透露，虽然“3·30新政”是针对普通住宅的优惠，但是上海很多银行把尺度放宽，一些豪宅项目也开始实行这样的优惠，导致豪宅买家入场。“买高端住宅的人都比较有钱，资信很好，银行自然喜欢。”知情人士告诉记者。

政策利好、改善型人群等因素催热楼市。以上海二手房为例，上海房地产交易中心数据显示2015年8月上海全市二手房共成交34707套，环比下降0.67%，同比上涨153.9%。事实上，上海全市二手房成交量连续五个月维持在3.5万套以上的高位水平。在一手房方面，今年上海商品住宅成交量自4月以来已连续5个月处于120万平方米以上的高位，值得一提的是，上海豪宅上半年销量已经超过了去年全年。

这样的火爆行情让业内觉得隐隐风险，记者多方采访了解到，早在今年6月就有银行开始调控房贷，希望通过调控把控风险。融360的报告认为，提高二套房首付比例是为了抑制房价出现跳涨现象，防止“炒房热”出现，银行需要通过提高首付比例及房贷利率来控制风险。

中原地产研究部高级经理卢文曦认为，银行每年有信贷指标，而今年楼市成交比较旺盛，因此一些银行指标已经用了差不多了，没有必要沿用之前宽松的倾斜政策。另外，经过多轮的降息，当前银行利差相当小。预计四季度后，信贷尺度将越来越紧。

当然，购房者可以选择组合贷款获得更高的贷款额。但是当前组合贷款的首付要求是“标准不同，取其高”的原则。公积金新政后，商贷首付比例高于公积金贷款，也就是说，组合贷款的首付比例也不会按照20%执行，而是执行对应的商贷标准。

(编辑：赵赵)