黄奇帆如何调控房地产？

【中国经营网注】“学者型官员”、重庆市市长黄奇帆在楼市调控方面有一个著名的观点，那就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要。黄奇帆表示：“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要陈和平画圈，我给他说过，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%或者更多，把房地产商报来的规划件压一压;如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，你画圈以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”

据第一财经日报报道，房地产投资占固定资产投资的比例多少合适?如何判断一个城市对房地产的依赖度?《第一财经日报》记者梳理28座城市上半年房产投资占固定资产投资比例发现，东部的北京、深圳等一线城市和部分二线城市这一比例远超过了25%，但并不意味着这些城市对地产依赖度高，相反这些城市对地产的依赖度比较低。

25%理论

多年来，“学者型官员”、重庆市市长黄奇帆在楼市调控方面有一个著名的观点，那就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要。

今年2月13日，在重庆国土资源和房屋管理工作会议上，黄奇帆给该市国土和住房部门的官员现场“讲课”，谈房地产市场发展形势以及如何进行调控。

“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”黄奇帆说，“有人说怎么保持供求平衡，就在陈和平(重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)一支笔上。”

黄奇帆说：“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要陈和平画圈，我给他说过，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%或者更多，把房地产商报来的规划件压一压;如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，你画圈以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”

这几年重庆在控制房地产投资进度方面一直做得不错。数据显示，上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。

东部发达城市远超25%

那么在重庆之外，各个城市房产投资占固定资产投资的比重是怎样的呢?

《第一财经日报》记者统计28个主要城市(广州等部分重点城市因数据缺乏没有纳入统计)上半年房产投资占固定资产投资的比例发现，东部的北京、深圳等一线城市和部分二线城市这一比例远超过了25%，但这并不意味着这些城市对地产依赖度高，相反这些城市对地产的依赖度比较低。

数据显示，北京房地产投资占固投的比例最高，达到了61.53%。其次是上海，达到59.5%。第三是海口，达到52.3%。紧随其后的是深圳(52.14%)、杭州(51%)、厦门(46.19%)、昆明(45.19%)、贵阳(42.19%)、东莞(42.12%)。除了海口、昆明和贵阳，其余城市均是东部沿海经济最为发达的城市。

为何东部城市这一比例如此之高?这还得从固定资产的构成去分析。固定资产投资主要包括基建投资、工业投资和房地产投资三大块，东部沿海发达城市前两大块的比重都比较低。

例如，上海上半年城市基础设施投资460.46亿元，工业投资403.67亿元。在深圳，上半年基本建设投资660.79亿元，工业投资203.26亿元。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，东部发达城市尤其是一线城市目前已经没有大规模的基建投资需求，另外随着第三产业成为主导，工业投资增长也很少。但在房地产投资领域，这些城市有大量的改善性需求，有大量持续的人口净流入，因此房地产投资在固定资产投资中的占比也比较大。

相比之下，中西部如重庆、长沙等城市的基建投资和工业投资仍有很大空间，因此房地产投资占固投的比重就比较低。例如，重庆上半年基础设施建设投资1612.28亿元，工业投资2038.84亿元，均是上海、深圳的数倍。