中国房价上涨真相

【中国经营网注】“购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在中国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策。”邓郁松指出，调控政策中影响力最大的是信贷政策，因此信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

此外，亚豪机构副总经理任启鑫指出，二线城市以及部分东南部经济发达地区的三线城市，在新型城镇化发展的带动之下，人口迁移带来大量的住房需求，城市库存逐渐去化，房价也逐渐回归上升轨道。“但是对于部分三线以及大量四线城市来说，由于前期的过度城市开发，造成严重供应过剩，部分城市甚至出现‘鬼城’新区，严重积压的库存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅价格难言上涨”。

据国际金融报报道，从统计数据看，一二三线城市房价大致呈现“阶梯状”，即一线城市房价环比全部上涨且涨幅最高，绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。从房价变化趋势来看，下半年楼市将会继续回暖，再加之存在降息降准的可能，房价上涨城市将会不断增多。但今年中国楼市未必会完成大逆转，因为三四线城市会“拖后腿”，指望三四线城市房地产市场全面复苏不现实。

萧条了一年多的楼市有了回暖升温的迹象。8月18日，国家统计局发布的数据显示，7月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有29个，上涨的城市则有31个，上涨城市个数比6月进一步增加了4个。

北上广深4个一线城市新建商品住宅价格都呈上涨态势，其中深圳涨幅最高，环比上涨6.3%;上海以1.9%紧随其后，北京和广州则以1.4%和1.2%的环比涨幅分列第三和第四。从同比数据看，除广州房价同比下降0.3%外，其他三个城市同比均呈上涨态势，深圳同比涨幅更高达24%。不过，其他67个城市房价同比依然下降，最大降幅为9.7%。

“一线城市由于聚集效应强劲，房地产市场新增需求量旺盛，所以楼市回温迅速。三四线城市因为之前库存严重，加上需求有限。房价没有上涨实属正常，无需过分担忧。”达讯咨询公司合伙人李菲对《国际金融报》记者指出，如今的国内楼市已经逐步趋向于冷静，根据各城市住房库存量不同，房价拉升效应自然有所不同。未来，一二线城市房价会保持稳步上升的趋势，而三四线城市则需要更长的时间来消化之前“爆发式”增长的库存。

一线城市领涨

这次楼市回暖中，深圳表现得尤为明显，房价涨幅之大之快，让国人惊叹。北京、上海、广州等城市房价紧随深圳之后，开始上涨。

去年12月份，深圳成为全国首个房价上涨的城市，2015年上半年继续领涨，7月份新房环比涨幅高达6.3%，二手房同比更是达到了24.3%的涨幅。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析，深圳目前面临了供应乏力的尴尬，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月，供求关系和市场预期发生了变化，才会导致了几个月来深圳房价的涨势汹汹。

随着一线城市强势反弹，二线城市也不甘示弱。典型如杭州，去年还被媒体惊呼为“房价腰斩”，现在已经强劲上涨。

“从房价走势来看，杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来已经连续3个月环比止跌上涨，涨幅逐月扩大。6月杭州新建商品住房销售价格环比上涨1.3%，领涨二线城市，环比涨幅接近北上广深等一线城市。由此可见，杭州商品住房价格止跌回稳的趋势进一步巩固。”杭州市透明售房研究院院长方张接认为。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松分析称，一线城市房价对于金融政策较为敏感，并且由于一线城市供应偏紧，市场刚需强劲。当购房首付比例下调时，便能激发一部分购买需求。

“购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在中国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策。”邓郁松指出，调控政策中影响力最大的是信贷政策，因此信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

严跃进表示，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨”。

一位杭州的房地产商告诉《国际金融报》记者，因为之前楼市低迷，去做“副业”的同行们这几个月也逐步重回房地产业。