西安地铁沿线商业开发盈利艰难

拥有2751.35亩土地储备的西安市地下铁道有限责任公司(下称“西安地铁”)可谓名副其实的“地主”。

资料显示，西安地铁土地储备中心旗下握有居住用地1544.67亩，商业用地255亩。以2014年当地土地平均售价匡算，西安地铁旗下地产土地市值达46亿元。

事实上，作为二线城市，西安曾试图通过开发土地的“地铁+物业开发”模式，实现地铁运营的自负盈亏，持续发展。然而现状却是，一方面，西安地铁获取多幅优质地块却开发相对缓慢，大部分地块处于未动工或前期阶段，有的项目离最早拿地立项已长达五年。另一方面，已建成的地铁物业面临招商难、盈利低等困境。

运营困难

西安地铁建设进入井喷期，不过巨量的资本投入仍然是一道难题。

资料显示，西安地铁投资总额共计1058.26亿元，而西安市2014年的财政收入仅1019.56亿元。

千亿元资金从何而来?2010年期间，时任西安市政府咨询员、西安地铁副总指挥的乔征透露：“地铁运营肯定是亏的，这个亏损要靠物业来补。”

为此，西安成立了地铁土地储备中心，将地铁沿线两侧500米、两端1000米范围内尚未招拍挂土地全部纳入地铁专项储备用地，由沿线各区、开发区上缴地铁项目资本金，并将地铁车站周边用地交由市地铁公司储备开发，通过开发土地，实现自负盈亏。

此后，西安地铁成立了物业开发公司，对线路资源进行开发和综合利用。目前已在地铁一、二号线先后实施了3个自主开发项目，4个合作开发项目和10个地铁综合出入口项目，弥补部分运营亏损。

“今年我们将把物业公司改组为资源开发公司，进一步加大对地铁沿线商业的开发。”西安地铁公司相关负责人表示。

此外，为了缓解资金不足，今年5月21日，陕西省在集中发布的首批60个PPP示范项目当中，将总投资178亿元的西安地铁五号线一期工程项目纳入其中，拟吸引社会资本36亿元。

但《中国经营报》记者了解获知，西安地铁的这一PPP项目融资在公布不到两个月后就被“搁置”。

“按照西安地铁整体建设进度安排，5号线要在今年年底前开工建设，虽然一直有企业来谈，但PPP是个新模式，我们完全没有经验也没有准备，引入社会资本，商业谈判会旷日持久，时间也来不及。”上述西安地铁负责人表示。

土地开发“难产”

2012年4月，西安市雁塔区商业街区建设管理办与西安新宝龙实业公司签订“西安市雁塔区西八里地区综合改造项目合作框架协议”，计划将西八里村打造成为“中国西部金融服务中心”。

该项目由“新宝龙MASA地铁多功能商务建筑”项目和西八里村(地铁口)的后续城中村改造项目两部分组成。预计总投资额达120亿元，为当年西洽会上最大招商项目。

据透露，新宝龙项目一期公寓部分所占地块原属于西八里村集体土地，后因修建地铁所需，由政府出面收回，作为地铁储备用地，为西安地铁置业所持有，并向村民承诺该地块不会用于商业开发。

为顺利拿到土地，新宝龙与西安地铁置业达成合作协议，决定联合投资。

然而，其与八里村协商拆迁赔偿标准却迟迟未能成行，项目施工遭遇村民反对。到今年4月，该项目终因拆迁拖累被迫撤出。

新宝龙负责西安某项目的王经理坦陈，西安地铁商业项目大部分都发展缓慢，诸如西安环球贸易中心项目附近已经有多家老牌商业综合体，招商销售十分困难。

盈利模式待考

据RET睿意德2014年数据显示，仅西安1、2号线沿线在建、准备开工的商业及综合体项目就超过700万平方米，未来5~14号线估计还将贡献约1500万平方米左右的商业项目。

不过，记者走访发现，西安地铁沿线商业开发均不乐观，许多摊点和店面基本无人问津。

“租金都降到800元/月了。”西安地铁2号线地铁口一销售儿童服装的店主无奈地说，生意非常冷清，“你看周围这些空铺位都是不续租，又转让不出去，就关门了。”

“西安还没有特别好的地铁商业。”复旦大学房地产研究中心商业地产专委会副秘书长夏强认为，与北上广地相比，西安商业形态等级较低，目前只有部分区域依靠本身的商业氛围，和地铁形成比较好的互动。

即使是在繁华的西安小寨商圈，继潮BUY汇闭店后，与地铁站相连的金鹰百货也在2014年撤场。

业内人士表示，在“地铁+地产”模式中，政府以沿线土地及物业开发权作为资源投入，替代了原本的财政出资，由于沿线地产开发收益具有一定滞后性和不确定性。

西安地铁2011年年报显示，即使在政府大力补贴的情况下，西安地铁公司仍然年年亏损。其在2013年实现营业收入4.19亿元，亏损8.5亿元，而去年亏损则达到15.5亿元。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，地铁物业能否扭转盈亏，这要看具体情况，商业性质的项目能帮助平衡财政，但地铁物业并不是所有都处于好的地段，能否盈利还是有区分;其次要注意的是地铁公司主营业务还是地铁本身，如果要开发物业项目，必须要有开发地产方面的专业力量的配置。

寒桐投顾总经理韩世同也表示，地铁公司通常不懂地产，在房地产开发方面经验和能力有限，即使有能力也需要一段时间的发展，加上受到政策一些限制，因此西安地铁商业地产盈利仍需观察。