北京土地出让金下滑的幕后

【中国经营网注】不少业内人士此前都曾对媒体表示，2015年北京土地市场收入大幅下降的原因主要还是在于供应不足。据中原地产方面统计，从规划建筑面积来看，今年的成交量约在540万平方米左右，但其中住宅部分非常少，合计成交居住用地只有271万平方米，是最近三年同期最少的一次。因此，成交楼面价也出现了明显的上涨26%。

据新京报报道，本周二，北京上半年的土地市场迎来最后两宗土地成交，位于大兴区的两宗地共吸金33.8亿元。北京上半年土地市场成交额最终被锁定在685亿元。值得注意的是，虽然近日来几宗土地出让的竞争非常激烈，但是并不能改变北京上半年土地出让金总体下降四成的这一事实。业内认为，土地供应稀缺，以及房企回归一线城市是房企竞争激烈的重要原因。

土地市场再现“争夺战”

事实上，北京土地市场今年的供地节奏一直不太稳定。在很长一段时间的零供应之后，近日忽然加快了供地节奏，在上半年的最后五天里连续有四宗土地成交。而在上周大兴区瀛海镇姜村地块竞拍之前，已有50日没有土地交易。6月25日，旭辉经过72轮激战，以2.25亿元的总价拿下了该地块。然而这却只是之后几天土地市场状态的开始。

本周二，土地市场上半年收官之战展开，位于大兴区的两宗地块成交，而其中的庞各庄地块再次引发了房企抢地潮。9家房企、83轮竞拍，最终旭辉联合体以住宅部分全部建成限价房的代价摘得，限价房限价9335元/平方米。据中原地产首席分析师张大伟计算，其楼面价已经高达1.17万元/平方米。“连25日出让的，不足2万平方米的小宗土地都有大量企业竞争，可见企业对土地的需求。”张大伟表示。

至此，北京市上半年土地出让已全部结束，总共成交38宗土地，土地出让金为685.4亿元。而2014年上半年，这两个数字分别为89宗和1115.2亿元，土地出让金同比下降近四成。

供应减少导致土地出让金下降

事实上，不少业内人士此前都曾对媒体表示，2015年北京土地市场收入大幅下降的原因主要还是在于供应不足。据中原地产方面统计，从规划建筑面积来看，今年的成交量约在540万平方米左右，但其中住宅部分非常少，合计成交居住用地只有271万平方米，是最近三年同期最少的一次。因此，成交楼面价也出现了明显的上涨26%。

“土地供应的减少，已经逐渐影响了商品房市场持续高端化，以北京为例，2015年上半年的商品房供应创造了历史最低纪录，仅有1.46万套。而因为商品房住宅土地供应少，未来商品房市场的高端化趋势已经非常明显。”张大伟分析认为，在2015年的北京土地市场，出现多次长时间零挂牌的情况出现，导致了土地市场表面冷清，实际需求旺盛的情况。

亚豪机构市场总监郭毅也告诉记者：“今年宅地供应稀缺已成定局，因此才出现‘出一块，抢一块’的盛况，甚至房企明知利润偏低也要抢得地块维持公司运营。”据亚豪机构统计，2014年北京商品住宅用地供应517公顷，仅完成计划的51.7%，而在2015年的供地计划中，商品住宅预计供应750公顷，相比去年又减少了25%。上半年截至6月29日，北京宅地仅实现成交169公顷。

不过对于之后的土地市场走势，也有业内人士对此充满信心。亚豪机构副总经理高姗就表示：“在北京商品住宅成交与供应均回暖的情况下，土地市场的情况有望在7月有所转变，”她认为，政策驱动下市场成交的逐渐回暖，以及流动性充裕带来了房企资金情况的缓解，也增加了土地储备部门供地的信心。

热点区域

大兴区域近期将迎集中出让

记者注意到，包括7月1日出让的大兴庞各庄镇地块在内，近日来大兴区域已连续出让5宗地块，而在未来一周内，还将有三宗位于大兴区域的土地集中出让。这也使得大兴成为了近期来北京土地市场的重点。

不过，从分布情况来看，这8宗土地所在区域并不完全处于传统意义上的成熟板块。记者查阅国土局官方网站发现，8宗地中仅有一宗处在位于目前大兴核心区的黄村板块，其他7宗地均位于采育、瀛海、庞各庄等相对偏远区域。在6月25日的竞拍现场，就有旭辉方面负责人表示，由于地铁8号线南段将于明年开通，直通瀛海镇这一重大交通利好的缘故，不少房企也都看好区域整体发展潜力，因此才会积极参与拿地。

此外也有业内人士分析认为，目前上述几个区域虽然存在着交通不便，各类配套设施不完善等缺点，但是从未来发展趋势来看，由于依托北京新机场和庞各庄临空产业配套服务区的定位，区域发展前景可期，还是具有一定的投资前景的。

声音

房企：看重土地价值的稳定性

“因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供应的稀缺，房企已经陷入了土地饥渴，因此拿地都很拼。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者，现在房企拿地有一个特点就是已进入结盟拿地阶段。“因为目前北京土地的价格较高，一家单独拿地成本太大，此外组联合体拿地还有一个好处就是可以联合土地一级开发商，获得竞争优势，同时减少竞争对手。”

而面对目前比较稀缺的土地供应，房企方面则对土地价值的稳定性更为关注。旭辉集团有关负责人就向记者表示，他们之所以比较看好大兴区域，除了机场对于整个片区的带动作用之外，最重要的还是在于对土地价值的稳定性比较看好。“我们每周、每月都会对土地、区域和市场做分析，相对通州、房山这两个土地出让较多的区域相比，我们觉得大兴土地的价值稳定性是最好的。”