“馅饼”还是“陷阱”？华侨城28亿元的旧改大餐

自“佳兆业”事件后，谈旧改色变的深圳房地产近日出现了一张旧改大单。

6月19日，华侨城A全资子公司华侨城地产公司661.716万元收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权。而恒祥基公司的主要资产包括沙井后亭、龙胜等六个旧改项目。

因此，除了收购款项外，华侨城A还需要支付花伴里公司23亿元城市更新补偿款，以及5亿元公司债务。换言之，华侨城A以28亿元入手深圳6个旧改项目。

因土地资源稀缺，多数房企都想从深圳土地中分一杯羹，但因佳兆业而起的深圳旧改危机恐慌已经蔓延至深圳同行，旧改的操作难度比以往大了许多。一下入手6个旧改项目，华侨城雄心勃勃。

6个旧改项目

华侨城A重金收购的的恒祥基公司，其主要资产包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目。

其中，沙井后亭旧村改造项目位于宝安区沙井街道，步涌路与向兴路交汇处，项目拆除范围用地面积约4.1万平方米，开发建设用地面积约2.2万平方米，总建筑面积约12.4万平方米。

龙胜旧村改造项目计划用地面积为11.3万平方米，其中开发建设用地面积约5.5万平方米；总建筑面积39.2万平方米，其中住宅28.9万平方米(含保障性住房3.5万平方米)，商业5.1万平方米，商务公寓3.7万平方米。

上述两个项目均被列入《2010年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，后者还于去年3月启动了拆迁工作。但为了保证华侨城A入手的旧改项目没有意外，花伴里公司还是在协议中保证，在协议签订后两年内首批项目应全部取得政府部门实施主体确认书。并且，花伴里公司还同意，将持有的目标公司49%股权在乙方支付第一笔补偿款之前质押给乙方。

倘若在协议签订后两年内，有关项目未能全部取得政府部门实施主体确认书的，华侨城房产有权选择继续执行协议，或者要求花伴里按约定价格回购标的股权或相关项目公司股权。

对于6个旧改项目的大进项，华侨城A表示，公司通过此次股权收购，参与了城市更新业务，开拓了华侨城A在深圳获取优质土地资源的一种新模式，是华侨城A地产业务拓展的新尝试。公司此次与民营企业的合作，是公司加强体制机制建设，探索混合经济的有益尝试，实现了优势互补，为公司的长远发展提供了新的机会。

旧改的羁绊

除了华侨城A的官方表达之外，深圳市场的土地供应以旧改为主以及日益攀升的房价也使得涉入旧改成为房企在深圳扩张绕不过去的“坎”。而作为深圳国企巨头的华侨城集团也不例外，早已对旧改蛋糕垂涎不已，但却总是事与愿违。

2007年，紧邻华侨城波托菲诺纯水岸豪宅项目的白石洲旧改地块出炉。彼时，市场一度猜测，华侨城A将会拿下该旧改项目。然而，2014年3月份深圳发布的城市更新计划显示，该项目最终花落深圳绿景房地产开发有限公司。

除了白石洲旧改地块的羁绊外，华侨城集团还与其旗下康佳进行了长达近两年的旧改项目开发权的争夺，最终对簿公堂方可解决。

当时双方争夺的地块为康佳总部厂区于2011年被深圳列为城市更新单元规划范围，项目的拆迁用地面积为3.72万平方米，开发建设用地面积为3.72万平方米，计容积率建筑面积为26万平方米。

项目的定位及改造目标为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体。但就在该地块将要进行商业开发的前夕，大股东华侨城集团提出异议要分一杯旧改的羹。

此后，两家公司进行了长达一年多的厮战。康佳基于其拥有该项目的房产证，申请作为该项目的唯一开发主体。华侨城集团则反对康佳作为该项目的唯一实施主体，称康佳集团取得的房产证，使用年限从1985年1月11日至2015年1月10日。这说明该房产证不含地价和土地使用权，仅为证载的8个地上建筑物业的产权。并且因为康佳集团只拥有该地块的建筑物业产权，而土地权则属于华侨城集团，属“房地分离”的状况。

其后，双方更是因项目的权属之争而对簿公堂，最终于2014年11月20日，康佳宣布将与华侨城集团按70∶30合作开发争议旧改地块。后者则欲将地块给予华侨城A开发。

虽然华侨城A最终还是分到了康佳总部的旧改地块权益，但其对旧改市场的野心依旧不减。在佳兆业危机之时，曾有市场消息传言称，华侨城正与深圳政府洽谈接盘佳兆业。但随着融创的入局和郭英成的回归，佳兆业情势逐渐好转，华侨城接手佳兆业手中旧改项目的言论也不攻自破。