公积金政策提振预期 楼市价格触底反弹？

【中国经营网综合报道】曾在去年8月率先在全国出台省级救市政策的福建，近日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，被称为“闽七条”，拉开全国释放房地产政策红利的序幕。对此，有分析指出，今年经济增长压力较大的现实，使房地产业在经济增长中的作用更加凸显。两会期间监管层对楼市的积极表态，加之地方政府对土地财政依赖性仍然较高的现状，意味着房地产政策松绑可期。

政策利好

据上海证券报报道，上海市公积金管理中心日前透露，公积金上调方案将于3月底前在市公积金管委会上讨论，确定最终的上调额度并尽快落地。业内人士认为，一旦公积金额度提高，将对楼市购买力的释放起到较大推动作用，且利用公积金等工具，各地所释放的新一波政策暖风，其力度之强也可能超出预期。

目前，上海公积金个贷(含补充公积金)的规定为，单人最高可贷40万元，每户最高可贷80万元。

据了解，3月18日上海市召开专题会议，讨论调整提高住房公积金个贷限额等事宜，公积金个贷限额或将一次性大幅提高75%，调整为单人可贷70万元，每户最高可贷140万元。对此，上海市公积金管委会相关人士未给予否认，并表示确实在讨论研究公积金贷款金额上调方案，将加紧推进政策落地。

对于上调的具体额度，上海市公积金管理中心人士表示，将以最终讨论结果为准。但以同为一线城市的北京来看，其已于今年1月1日起将购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下首套自住房的公积金贷款最高额度由80万元升至120万元。上海也有可能比照北京尺度。

不得不提及的是，3月20日，住建部部长陈政高曾强调“增加公积金贷款额度”，这被视为政策暖风的新信号。3月21日，住建部还召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。陈政高表示，住房公积金是重大的民生工程，各地要发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。

可以预见，在住建部的定调下，房地产市场新一轮政策暖风即将降临，而公积金政策将成为一大利器。事实上，已有不少地方抢先放宽公积金政策，除了提高贷款额度，降低首付门槛也是另一种放松方式。

3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房的，首付可降低至两成。3月16日，济南市发布通知，对首套自住房已经结清购房贷款后，为改善居住条件购买二套自住普通商品房申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

而最引人关注的，还是福建省于3月19日发布的“闽七条”——《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，该政策被外界视为今年首波地方支持政策的代表。

其中，“闽七条”对首套房、首改房的认定放宽，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策;对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%，首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。

“公积金政策的调松对于上海来说，意义更大。一线城市暂时不能放松限购，公积金是地方手中可用的一大工具，而且效果甚佳。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示，商业贷款容易受到各大银行自身的利益牵绊，很难统一行动，即便政府有心支持住房消费，商业银行也未必配合。

而公积金由政府掌控，执行起来比较容易，一旦首付门槛下调、并大幅上调贷款额度，将为购房者提供较大的信贷支持，节省不少利息，有利于刚性住房需求的释放。公积金新政将成为2015年各地政府的首选项。

从短期来看，当公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降等之时，也就是市场获得短期政策红利之时，开发商和购房者还应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”，否则，公积金贷款政策红利可能转瞬即逝。

但是，对于公积金红利缓解广州库存积压的问题，也有不少业内持审慎态度。

“广州的市场是60%非广州户口购买者和40%广州户口购买者，而广州的限购政策依然很紧，现在单纯靠本地的市场，远远不足以缓解广州的库存。”公积金对楼价的拉升影响，满堂红置业有限公司广州市场部总监周峰就表示要看具体的板块和对应供应量是不是充足的。

“据我们估算，广州有12%的二手房通过公积金来购买，因此政策红利会对成交量有一定的促进作用。”周峰表示，但像现阶段公积金，对于高端楼盘来说并没有多大的影响。

另据南方都市报报道，有接近权威消息的业内人士透露，“住建部”正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，重要意见有两点：一是支持使用公积金降低首套房首付比例至两成;二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

重磅政策意味着，公积金改革有望全国全面铺设开来。包括一线城市，虽然暂时未能放松限购，但关于信贷以及公积金政策的局部调整似乎已经“箭在弦上”。

在北京提高公积金贷款额度的情况下，部分城市如上海就积极做出反应，在公积金贷款额度提高上进行了论证。上海方面权威渠道消息透露正酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度或提高50%。

“可贷额度一次性提高50%并非没有可能，主要要看公积金管理中心能否敢于承担此类责任，毕竟这会加剧公积金资源的紧张。”易居房地产研究员如是分析，值得强调的是，从目前整个住房市场的“救市”策略看，必须通过金融制度创新来盘活潜在的购房需求，进而加大住房市场的复苏力度。

“公积金个人住房按揭贷款额度提高，是降低购房成本的一个重要手段。”其表示，过去公积金贷款额度不够的情况下，很多购房款实际上还是需要购房者以储蓄资金来冲抵的，最后造成购房的负担很大，也使得公积金制度的杠杆效力不够。