利海汪传虎：用创新思维推动新型城镇化建设

田伟 周丽

3月5日，李克强总理在政府工作报告中指出，2015年，要推进新型城镇化取得新突破。城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

作为新型城镇化的先行者，利海集团从2009年已经由传统房企转型为以新型城镇化为核心业务的城镇价值增值运营商，在新型城镇化的探索道路上，利海集团一直坚持新型城镇化的核心是人的城镇化，而人的城镇化靠产业驱动。

不仅如此，作为新型城镇化的引领者，利海集团在新型城镇化的过程中进行了大量的创新，不仅在模式上创新，机制上创新（政府引导、市场主导、企业化运作、密集化推进），同时在合作模式、项目运行上不断创新。

全国两会召开之际，就如何推进新型城镇化建设等问题，《中国经营报》记者与利海集团执行总裁汪传虎进行了深入访谈。汪传虎认为，“经济发展到今天，唯有创新才有出路。只要认真去做，未来的发展空间很大。必须用创新的思维来推动新型城镇化的发展，做到产城合一，产融结合，产融一体。”

房地产从“粗放”走向“集约”

《中国经营报》：3月5日李克强总理在政府工作报告中提出“稳定住房消费”，并鼓励刚需和改善性住房，被视为房地产行业的极大利好，对此你怎么看？

汪传虎：李克强总理在政府工作报告中提出稳定“住房消费”的确是对房地产行业的一剂良方。中国经济发展仍处于中高速发展时期，中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。

改革开放三十年来，中国经济取得了巨大的成就，其中房地产行业功不可没。粗放式的增长方式保证了经济增长的高速度，房地产行业也实现了井喷式的发展。与此同时，整个市场的潜力被释放，也隐含着巨大的投资及投机性，造成了资源分配的不平衡，未来很可能会引起泡沫。

房地产粗放式发展的暴利时代已经结束。市场趋向细分，要求企业从粗放经营走向精耕细作，对质量、成本、资金、服务有更高的要求，对此房地产商要保持清醒的认识。

《中国经营报》：在此形势下，三四线城市应该如何发展？

汪传虎：三四线城市应该确定自己的产业发展方向，制定相应的产业政策，而不能仅仅依靠房地产发展。一定要遵循“产城一体，产镇一体，先产后镇”的原则，合理发展。

三四线城市做产业，应该结合自身特点，而不是简单模仿一线城市。一线城市的高房价是依靠高度发达的产业做支撑，住宅随着产业发展，用以填补城市的发展。而很多三四线城市是宜居城市，可以结合当地的休闲、度假等资源，打造出一种独特的生活方式。

比较而言，一线城市的市场环境非常好，价值高，市场繁荣，但相应的运营成本高。三四线城市市场的繁荣度就差很多，但是运营成本也低。如果把各自的优势和潜能挖掘出来，形成互补，各自扮演不同的角色，用一线城市的市场带动三四线城市的资源、生产和开发，城乡一体，将会各自发挥自己的优势和作用，形成良性互动。

城镇化的进程就是人口聚集的过程，从农村到小城市、从小城市到大城市的过程。这个过程中，大城市需要大量的房地产来支撑，而小城市本身是人口迁出城市，所以不可能像大城市同等速度发展。我们看到，此前的房地产问题更多出现在三四线城市，比如竞相模仿大城市，修建超宽的马路、豪华的写字楼，引发了很多问题。

到今天为止，我依然认为中国的房地产存在泡沫，如何挤掉泡沫是关键。房地产有泡沫，但并不是说每个地区都有，也不是说每个地区的泡沫都一样大。北、上、广、深房价很高，可能恰恰没有泡沫。三四线城市的房价低，但很可能就有泡沫。泡沫跟房价高低没有直接关系，而是与市场的供应和需求有关，核心是供需关系是否平衡。

“新常态”下首先要打破思维藩篱

《中国经营报》：此次会议，对“新常态”的讨论十分火热，你如何理解“新常态”的“新”？

汪传虎：“新常态”“调控”“转型”是2014年的关键词，“新常态”是基于“超常态”而言的，中国经济前十年是“超常态”，很多地方经济达到10%以上的增长速度，房地产单盘售出几十个亿甚至上百亿元，这不应该是常态，而是“超常态”。

从“超常态”进入“新常态”主要体现在以下几个方面：

第一，三十年粗放发展，以大中城市为引擎，成就巨大，但受资源、环境、生态等制约，已经走到尽头。未来转型方向为中心城市的再城市化与三四线城镇的就地城市化。第二，以简单工业加房地产驱动的模式转向农业、消费业、科技创新为驱动。第三，以政府主导的城投（土地财政）向市场化配置资源的方向过渡。第四，以土地、税收优惠为手段的产业招商模式已经走到尽头，加强顶层设计，打造产业链，提供良好公共服务，以人、要素资源的聚集带动产业发展。第五，房地产商向产业投资开发运营商过渡。第六，国防现代化带动技术进步，新型城镇化带来四化同步，人民币国际化提升金融竞争力，治理方式现代化提供保障，是当代中国的核心任务。