四年业绩翻十倍 时代地产押注旧改的危与机

2月9日，总部位于广州的时代地产公布了内房股2014年首份年报。公告显示，时代地产报告期内实现合同销售额152亿元，同比2013年的111亿元增长38%，从2010年的14.66亿元销售收入增长10倍至现在的152亿元，时代地产仅用了4年的时间。

作为深耕珠三角的区域型房企，时代地产的快速扩张与其快速的项目并购以及介入广州旧改获取低成本土地不无关系，其在广州区域的不少项目均通过旧改方式获得，当前仍有20多个旧改项目处于洽谈中。

在不少行业人士看来，通过旧改获得土地的成本优势显而易见，但其中潜在的风险也不容忽视，尤其是佳兆业危机之后，旧改项目带来的不确定性更为明显，上市之后正处于规模快速扩张期的时代地产如何规避“佳兆业式”的危机?

并购扩展的模式

2013年底才完成上市的时代地产，是近年来广东地区业绩增长最快的房企之一。根据该公司向《中国经营报》提供的资料显示，2010年到2013年期间，其物业销售收入分别达到14.66亿元、30.9亿元、94.43亿元，加上2014年实现的152亿元销售收入，年复合增长率达到了惊人的80.7%，远超一般的成长型房企。

作为区域型房企，时代地产所布局的城市却十分有限，广东省外仅有湖南长沙一个项目，其余都集中在珠三角地区的广州、佛山、中山、珠海、清远等5个城市，截至2014年底，其总土地储备规模也仅943万平方米。

在规模有限的基础上实现业绩的快速增长，这在如今的房地产领域甚为少见，时代地产依赖的是其快速的项目并购能力，以及介入城市旧改来规避与行业龙头的直接PK。梳理时代地产的历史可以发现，正是通过大手笔并购项目公司和参与旧城改造，时代地产才得以在华南市场站稳脚跟。

时代地产的前身是创立于1999年的翠逸地产，这家由时代地产创始人岑钊雄与执行董事之一关建辉创立的项目公司，当时通过开发翠逸家园项目，而进入广州住宅物业开发市场。

2000年3月，岑钊雄创办了香港时代投资，2001年5月，香港时代投资与独立第三方广州百润置业有限公司联合成立了中外合作经营企业——时代集团，一直到2007年7月广州百润置业退出，时代集团成为外商独资企业。

随着地产开发业务的发展与扩大，2007年开始，岑钊雄开始通过收购扩张。其中包括：收购中山凯旋并开发时代白朗峰项目，进入中山住宅物业开发市场;通过收购珠海中珠，开发时代廊桥(珠海)项目，进入珠海住宅物业开发市场;通过开发佛冈石联项目，进入清远市住宅物业开发市场。

2011年，时代集团又通过收购佛山捷丰力及深圳金海地，开始进入湖南长沙住宅物业开发市场，并间接持有长沙玫瑰园项目50%的股本权益。

截至2013年9月上市前夕，时代地产在上述6个布局城市已经拥有了28个处于各开发阶段的物业项目，其中广东省就占了27个，包括广州10个、佛山6个、珠海6个、清远3个及中山2个，上述28个项目总地盘面积约432.83万平方米，总建筑面积约1127万平方米。

转租业务介入旧改

但项目并购只是时代地产规模快速增长的必要条件，在盈利能力上，时代地产更多依赖的是低成本所获取的土地。2014年，通过公开交易市场和城市改造项目，时代地产新增了9宗土地储备，对应新增的建筑面积为109万平方米，平均土地成本仅约2870元/平方米，同期，其项目销售均价则达到了10900元/平方米。

“时代地产单位土储成本很低，项目位置也较好，受惠于较低的土地成本及未来继续收购旧区改造项目，其毛利率可维持在30%左右。”评级机构惠誉认为，通过旧改获得低成本的土地有助于时代地产稳定的盈利表现。