一线城市土地市场因何“高烧不退”？

【中经点评】一线城市素来被指为楼市的“避风港”，原因也很简单。一线城市不仅聚集着大量的常驻和流动人口，养老、医疗、教育等公共服务资源更是其他城市无法比拟。更加值得注意的是，虽然国家力推人的城镇化，但仍然有大量人口从二三线城市涌向一线城市。持续增长的刚需不仅助推着一线城市的房价继续上扬，还使得一线城市的土地市场“高烧不退”。

据第一财经日报报道，随着一些高价地块相继落槌，今年一线城市土地市场也迎来了“开门红”。

机构数据显示，2015年开年不到半月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金就已超过200亿元，楼面地价也创出新高。

中原地产市场研究部统计数据显示，1月1日至13日，一线城市成交土地合计14宗，平均楼面价达1.17万元/平方米，溢价率升至30.46%，双双创下去年以来的新高。

其中，住宅用地的地价上升较为明显。开年半个月内，一线城市5宗住宅用地成交的楼面价达1.74万元/平方米，刷新了历史纪录。

一线城市去年也是土地市场的“吸金大户”。去年全年，一线城市土地市场需求强劲，楼面均价涨幅显著，地王频现，总体出让金超过5000亿元。

面对一线城市土地市场的持续“高烧”，中原地产首席分析师张大伟表示，随着“面粉贵过面包”的情况屡次出现，地价接近或者超过房价，已经是一线城市土地市场的新常态。房企拿地也有全面回归一线城市的趋势，受此影响，不同城市市场分化进一步加剧，一线城市楼市的风险也相应累积。

反观2014年的北京豪宅市场，却并不尽如人意。亚豪机构统计数据显示，2014年全年北京公寓豪宅累计成交2608套，与2013年相比减少近700套，成交总面积近46万平方米，与2013年相比下降了29%。

鉴于四环内的住宅存量够销售4年之久，高端市场新增供应与年销量供需比高达4∶1，一位业内资深人士对《第一财经日报》记者表示，2015年随着目标客群总量增长有限，库存增加，北京的千万豪宅市场将面临较大压力，顶级豪宅也不排除出现“肉搏”现象。

除了高价宅地之外，以北京为代表的一线城市出让的土地中，还有相当一部分为商业地块，或者含有商业面积的综合地块。这意味着，未来拔地而起的物业，将有相当一部分是写字楼、酒店或者购物中心。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)昨日发布的报告指出，北京写字楼、零售业态未来将面临压力。

这份名为“2014年四季度北京房地产市场回顾”的报告显示，去年第四季度，北京优质写字楼市场上，个别业主面临租户即将到期而主动下调租金，以刺激需求，受此影响，该季度整体租金出现轻微下滑至每月每平方米424.2元，较上季度微跌0.2%。

“去年北京写字楼市场比较"胶着"，租户与业主都很谨慎。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对《第一财经日报》等媒体表示，今年上半年，北京写字楼市场将迎来落成高峰，预计将有七个项目落成，为市场提供约40万平方米写字楼面积。2015年北京写字楼落成总量较大，在缓解市场长期供应短缺的同时，也给现有项目业主造成一定压力，租金难有上升空间。

零售业态的压力则更为明显。上述报告称，预计未来六个月，北京零售物业市场将迎来五个合计体量超过45万平方米的新增项目，大部分仍然为位于非核心商圈的大体量社区型购物中心。大量的未来供应或将为北京零售物业市场平均空置率带来上行压力。