北京豪宅供应量为啥“井喷”？

【中国经营网综合报道】历年1月本应是楼市的供应淡季，而今各大房企却在年初就开始积极布局2015年，抓紧推盘入市。据亚豪机构数据统计显示，上周(1月5~11日)北京共有4盘入市，加上元旦期间开盘的3个项目，仅1月上旬北京就有7个项目开盘，推货量高达3653套。而2014年同期仅有3盘入市，供应852套商品住宅，2015年1月上旬的供应套数相当于上年同期的4.3倍。

不仅如此，有业内人士指出，从去年12月的融创农展馆拿预售证，到中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目陆续入市。2015年将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，其中不仅有最近2年的地王，也有豪宅项目，均将在2015年参与顶级豪宅市场的竞争，这将导致市场竞争进一步加剧。那么，北京豪宅供应量为啥会出现“井喷”呢?

北京顶级豪宅项目接连入市

据证券日报报道，继农展馆地王拿到预售证一个月后，中赫置地的豪宅项目——万柳书院也正式加入北京豪宅市场的竞争。据悉，万柳书院已经拿到了现房销售许可证，首批132套房源的均价在14.5万元/平方米，产品为205平方米-558平方米三居至五居，起步价低于3000万元，部分产品会达到7000万元。同时，如果以14.5万元/平方米的价格计算，该项目全部307套房源的总货值高达130亿元。

而除上述两个项目外，佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、龙湖西局项目等豪宅也在积极为入市做准备，业内预计这些项目都将在近期获得入市许可。此外，包括万科北河沿甲柒拾柒号、保利·海德公园等豪宅项目此前已经正式对外销售。

值得注意的是，虽然北京豪宅供给量在增加，但销售量却在下滑。据第一财经日报报道，亚豪机构日前提供给本报的统计数据显示，2014年全年北京公寓豪宅累计成交2608套，与2013年相比减少近700套，成交总面积近46万平方米，同比下降29%，同时，别墅成交更是创有史以来年度新低。

同时，来自中原地产的数据也显示，2014年北京5万元/平方米以上的高端住宅，成交合计仅1999套，低于2013年全年的2240套。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析称，2014年公寓豪宅市场因为经济形势和房地产市场状态的不同，在上下半年呈现分化，上半年中国经济下行压力明显增大，实体经济疲弱，行业形势的低迷使高净值人群手中可利用的流动资产趋紧，其购买豪宅产品的能动性降低，造成公寓豪宅整体成交处于低位震荡趋势;而下半年一系列政策的出台，向市场释放流动性，高净值人群手中可利用的流动性资产增加，为实现资产利润最大化，选择保值增值潜力大的豪宅可能性增加。

而在高姗看来，去年9月底央行对首套房认定标准的调整，降低了中端改善型购房者的资金门槛，刺激这部分客群加快“卖一买一”步伐，中端公寓豪宅去化速度加快，共同拉升下半年公寓豪宅整体销量。实际上，除了销售同比下滑，对比全球其他大型城市，北京豪宅在租赁市场的含金量也在下降。

英国房产机构莱坊日前提供给本报的一份报告指出，截至2014年9月，全球豪宅租金上升2.1%，低于上年5.8%的增幅，莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静对记者称，预计未来12个月，基于外籍人士的租赁需求疲软以及空气污染严重，北京豪宅租赁市场租金将进一步下滑2%至4%，尤其是库存面积相对较大的豪华别墅，因此，2015年该市场的平均空置率将保持上升态势。

该机构算过一笔账，2014年北京成交价格在5万~8万元/平方米的商品住宅仅销售了2013套，8万元/平方米以上的商品住宅销售了230套，就算不计算新增加的供应，四环内的住宅存量也够销售4年之久，而高端市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4∶1，因此2015年，北京高端住宅市场都将面临激烈的销售竞争。

不过，这些豪宅的“制造者”似乎对前景并不担忧。以万柳书院项目为例，2012年7月10日，经过46轮的激烈竞拍以及200多轮的配建回购房面积比拼，北京最贵豪宅钓鱼台7号院的开发商——中赫置地最终以26.3亿元、1.64万平方米回购房面积摘得北京万柳地块，商品房部分的楼面价位4.42万元/平方米，刷新了当时的北京单价地王纪录。

而万柳地块的出让也可谓一波三折。

该地块的原定竞价日期为2012年的7月4日，但在出让前夜，北京市国土局宣布，将万柳地块现场竞价日期延迟至7月10日。而就在7月10日下午，保利地产突然宣布，接保利房地产(集团)股份有限公司大股东中国保利集团通知，由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。