楼市“暖冬”待观望 长三角房企冰火两重天

11月21日18时30分，中国人民银行官方公布：自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，即五年期以上房贷基准利率由原先的6.55%降为6.15%，相当于九四折利率优惠。以20年期100万元贷款为例，购房者每月等额还款将少还234元。

一位资深业内人士表示：“此次央行降息房企大致可分为两种反应：一种是涨价惜售，肯定是看好明年楼市，这部分房企以今年销售业绩不错的为代表；另一种是指标还差得不少的，认为持观望态度的购房者可能会大显身手，拿出特价房刺激消费。”

截至《中国经营报》记者发稿时，从长三角各地房企有代表性的房企营销部门传来的消息大部分是到客率提升，成交量反映平平，后市还待观望。

或助推房企存量年底瘦身

记者采访中了解到，此次降息也是央行自2012年7月时隔28个月后首次调整基准存贷率，并且是首次不对等的分别下调0.4个百分点的贷款基准利率和0.25个百分点的存款基准利率。宝华集团副总裁杨健告诉记者，对于上海的房地产市场来说，今年下半年有三大政策，首先是“9·30房产新政”，然后是上海的“首套房认购政策”，最近的一次是一周前的降息。我认为降息对于房地产市场是最直接的刺激影响，一方面其相当于购房者在贷款的额度上利息上打了九四折，另一方面对于购房的心理也是一个提振。

中国指数研究院杭州分院研究总监高院生也持有相同观点，他表示：“此次央行降息其实在释放一个信号，这个信号就是房地产市场会往好的方向走，从而加快了购房者的购房决策。”

“据我了解，在降息政策出台之后的一周时间里，整个杭州市场的开发商推盘达到了今年的一个高峰，开发商加足马力加大推盘力度，在这一前提下，我预计今年杭州房地产市场年底的成交量会有提升，有望出现不错的翘尾行情。”

在中原地产研究部总监张海清看来，近期在一系列行政干预政策陆续退出之际，各地市场逐渐有了起色。上周五发布的降息消息更引发市场强烈关注，周末市场成交活跃，对政策利好反应积极。中原监测的40个重点城市数据显示，上周末新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，其中除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。

当然另有业内人士指出，一些地方楼盘出现的认购量增加的局面，与项目本身的年底促销动作和产品品质有关，央行降息政策可能更多的是一种心理上的提振。

江苏泰容建设发展有限公司总经理戴杜伟指出，现在的购房者其实是越来越理性了，很多购房者在期待和观望下一轮的降息周期的到来。

房企营销策略“冰火两重天”

记者采访了解到，对于此次央行降息的政策，不同的房企也有着不同的应对态度。

高院生指出：“其实开发商对于政策的反映也能体现出其对于后市的判断方向，对后市看好的开发商可能会涨价惜售，比如对原有的优惠进行取消之类的，但是幅度肯定不会太大，年底库存压力巨大的开发商则会拼尽全力冲量。”

昆山鹿鸣九里项目总经理徐晨介绍说：“限购的解除和降息，我没觉得上海市场和项目本身所辐射的区域没有太多的变化，我们的项目不是纯刚需盘，而是针对上海的周末旅游度假的楼盘，因此政策对于我们的影响来说没有明显的变化。在我看来，它更多的是一个信心的提振。这次降息是国家政策上的一个助推器。”

对于一些楼盘借助降息东风涨价的反应，徐晨表示：“项目肯定是不会趁机涨价的，原因很多。首先这样一个政策本身预期的效益还有待观察，另外年底是一个冲量的时机，此外现在的购房者信息渠道越来越畅通，开发商借势涨价购房者未必会买账，因此对于项目来说我们会继续以平稳、优惠的价格去完成冲刺。”

而对于销售业绩良好的保利江苏区域来说，目前已经完成了年度销售计划的97%，因此对于此次降息政策该保利区域营销总监表示影响很小。保利地产江苏公司营销部经理许昌芸告诉记者：“我们年度的销售任务已经完成了，因此这次降息没影响我们的政策，因为任务完成所以我们此前的折扣优惠促销活动取消，降息的利好并没有在我们项目上体现。”

许昌芸表示：“我问了保利江苏区域的各个项目，目前的回应是反映还没显现出来，客户认为还会再降息。保利江苏区域借助‘9·30新政’等一系列利好政策的东风，10月份认购量猛增，到11月认购量逐渐平稳了。11月下旬预计年度计划完成压力不大后，以前促销的折扣基本上是让利2~5个点，现在收回折扣，算是平稳推进销售了。目前保利江苏区域认购目标已达成，签约目标已达97%，正在签约中。”

楼市暖冬行情待观望

在张海清看来，从本轮市场表现来看，虽然2014年起市场明显回落，但随着“央行9·30新政”的利好，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。但不可忽视的是，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，供求格局的变化令市场后续走势存在不确定性。

戴杜伟则认为因为降息存在周期性，很多的购房者可能会持观望态度，将利好期待带到下一个降息周期。他表示：“中国的一些经济政策一般都具有一定的周期性的，并且肯定会有一定的持续性。限购对于房地产市场的影响是短期的，而降息的影响会是长期的、更大的。”

而在高院生看来，此次降息是明年房地产市场的一个基调的奠定。本身这次降息并不是仅仅针对房地产市场，其可以说是针对整个市场的宏观角度。从宏观政策层面，国家利好政策的释放肯定是意在刺激房产市场回暖，上演年度翘尾行情。

对于房贷政策走势，业内人士认为，会继续放松。从目前的市场反应来看，虽然降息对买卖双方均有刺激作用，但对楼市的影响还有待观察。