低毛利高周转：草根万科的“白银时代”

虽然郁亮宣称房地产已进入白银时代，但这似乎没有妨碍万科销售规模的持续增长。10月26日，万科发布了今年前三季度的经营数据。在全国房地产市场成交普遍放缓的大背景下，1~9月，万科实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。

“白银时代虽然与黄金时代不可同日而语，但依然有赚钱的机会，未来十年住宅业务仍将是万科的主要业务。”在10月25日的万科30周年媒体见面会上，郁亮表示，销售规模的增长早已不是万科的目标，为了拿到白银时代的“入场券”，万科今年以来做了很多创新和改变，“白银时代的万科将是一个草根企业，为普通大众、草根服务，而不是为有钱人盖房子。”

在郁亮看来，房地产高利润时代已经过去，万科未来将通过提高周转率来寻求更多的盈利空间。

盈利能力下滑

今年以来，住宅市场持续调整。7~9月，全国商品住宅成交面积同比下降14.2%，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，住宅成交面积同比下降21.5%。在万科看来，三季度以来虽然新房入市速度有所放缓，但市场新增供应超过成交的局面短期内仍然难以改变。

在这样的背景下，第三季度万科实现销售面积442.6万平方米，销售金额481.5亿元，同比分别增长了15.8%和7.4%。1~9月万科累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。按照2000亿元的年销售目标预期计算，万科前三季度已经完成了今年目标的74.53%。

万科将前三季度的业绩表现归功于万科的营销创新。今年以来，万科在营销上进行大胆突破，包括与淘宝联手推出淘宝账单抵房款活动，通过“万科经纪人平台”“分享达人”等活动掀起全民营销浪潮，以及联合腾讯推出基于微信的购房理财服务等，极大促进了项目的销售。

值得注意的是，销售规模的持续增长并未给万科带来上佳的盈利表现。第三季度万科的净利润仅升2.8%至16.49亿元人民币，首9个月实现净利润64.58亿元人民币，仅增长4.84%，远逊市场预期，当日业绩发布后，万科股价跑输大市跌3.3%至8.79元。野村证券分析师认为，在楼盘减价预期下，万科的毛利率可能会继续向下。

同样表现欠佳的还有万科的营收数据。三季度万科的营业收入与去年同期相比呈现出下降的趋势，为631.4亿元，同比下降了0.43%。

对此，万科董秘谭华杰解释称，历年来公司四季度竣工面积占全年竣工的比例就比较高，今年这一特征尤为明显，前三季度万科实现竣工面积661.6万平方米，完成全年计划竣工面积的44.7%，较去年同期下降了5.8个百分点。“随着未来几个月竣工交付高峰的到来，预计全年竣工量将与年初计划相差不大。”谭华杰称。

不过受市场调整的影响，万科的新开工进度明显有所放缓。前三季度，万科实现新开工面积1367.2万平方米，占全年计划开工面积的61.1%。谭华杰表示，今年以来市场持续调整，部分库存较高的城市竞争更加激烈。为确保产品适销对路，公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化，导致项目前期准备工作相应延长。公司预计，全年新开工面积将略低于年初计划。

唯一在现金方面，万科继续保持其谨慎的财务态度，三季度末万科的账面现金达到487.4亿元，相比年中进一步增加;与此同时，其净负债率为26.2%，继续维持行业低位。