楼市下滑或成定局？

【中经点评】今年以来，我国房地产市场出现了少有的低迷行情，各项指标亦在下滑之中。不过，鉴于经济结构调整的艰巨性与复杂性，短期来看，房地产行业仍是关系到我国经济发展的重要行业。实际上，除北上广等个别城市以外，我国已经全面取消限购政策，同时，限贷政策亦有所放松。未来是否全面放松将取决于房地产市场是否“健康”以及经济结构调整的进度。

据人民网报道，“我对刚才任志强的观点有一点怀疑。”新城控股集团欧阳捷在昨天的一场地产论坛上“不留情面”，在他发言之前，任志强表态“楼市不会继续下滑”后的掌声还在扰动。

“我个人觉得，房地产市场不会继续下滑。前提条件是已经出台的政策用好、到位。如果已经出台的政策不用好或者不到位，那就没准了。”任志强认为目前出台的政策集中在利好因素，而政府出台政策的初衷，也并不是为了救房地产，而是为了让宏观经济更加平稳过渡。

当然，支撑任志强“房地产市场不会继续下滑”观点的还有其多年重弹的“老调”：未来中国的城镇化进程仍将保持稳定增速。

显然，欧阳捷对于支撑任志强观点中“城镇化增速”的论据并不认同。“如果分析这几年全国的城镇化速度，就会发现全国城镇化实在放缓。在需求端每年城镇化增速是1个百分点，住房建设速度每年是5个百分点的增长，4个百分点增长靠存量人口消化，而增量人口跟不上来。这就是我们目前面临的为什么房地产行业普遍供大于求的局面。”欧阳捷分析说。

欧阳捷还进一步列举数据指出，在2005年到2009年，全国住宅土地年均供应面积是6.48万公顷，2010年到2013年这一数字为12.23万公顷，“几乎翻了一番。”此外，现在全国在建施工面积达到65亿平方米，2013年住房竣工面积为7.8亿平方米，这意味着需要8年的时间才能竣工，而2000年时只需要2年多时间，而未来除了在建施工面积和大量土地储备囤积，还将会有更多的新增土地供应。

“目前房地产行业的首要工作是去库存，否则房地产市场还会继续恶化。”欧阳捷判断，“但是在未来至少5年时间里，房地产投资规模和增幅还会继续下降，新开工面积和土地购置面积也会继续下降。这些是必然的。”

不过，任志强则认为，在限贷政策松绑以后，市场已经产生影响，比如明显看到的是主要大城市的二手房交易开始回暖，因为进行二手房交易的购房者多是改善性需求，之前被限购、限贷政策限制，政策松绑后需求也被释放，此外，东部沿海地区的销售也开始回升。

“我认为从新政落实情况看，落实得不好的话，房地产市场将会是底部延长线，但是继续向下的可能性不太大;如果落实得好，就会呈U字型逐渐开始回升。”任志强补充说，“这种回升状态非常缓慢，因为还有5.7亿平方米的库存量，消化库存至少需要9到10个月的时间。”

针对目前房企的库存量及大量的土地项目储备，欧阳捷则更加悲观。“大量的土地储备消耗了大量的财务成本，而现在的囤地模式不适合中国房地产市场。”欧阳捷在会上透露说，“在香港的资本市场，已经不把土地储备作为房地产企业的加分项。”

即便是来自对宏观经济的观察，与会者也同样认为，这一轮的房地产调整有异于2009年，调整时间和周期将会更加漫长。

“尽管9月底限购限贷政策已经退出，但是这一轮房地产调整我倾向性的意见是恐怕需要两年甚至更长的时间。”清华大学教授李稻葵分析，主要原因有两个，其一是城市居民目前的基本住房需求已经得到满足，仅9成家庭都拥有住房;其二，这一轮房地产调整所面临的金融环境有所不同，李稻葵认为投资者或个人投资、保值增值的兴奋点已经从房地产行业转向了金融产品。

“这一轮房地产调整直接影响着国家的GDP宏观增长。我计算过一个数字，假如今年前9月房地产投资开发的增长速度不是12%，而是和整个固定资产投资的增速齐平，也就是16%的水平，那么宏观经济的增长速度，将从今年一季度到三季度累计上涨0.3%，也就是从目前GDP平均增速7.4%上升到7.7%。”李稻葵测算说。

“由于目前整个房地产行业的调整，经济增长的下滑压力还是比较大的。因此，在明年甚至后年，整个货币政策可能都会定向调整。”李稻葵最后补充说，“对单个产业而言，包括针对房地产提供一定的金融支持，比如首次购房或改善性购房的贷款利率有所调整，都会是接下来政策取向。”