北京首推“商转住”的幕后

【中经点评】为了有效控制房价涨幅，“行政之手”正在通过这种手段为市场供应低价的自住房。以原香漫谷项目和山语城项目为例，虽然上述两个项目在开发时是商品房，但在去年拿预售许可证的时候，由于申报的价格没有获批，与住建委协商的结果是转出一部分房源做自住房，以平衡整体项目的预售均价。

需要指出的是，虽然“商转住”仍是个案，但上述案例为政府调控房价提供了一套可行的解决方案。通过调整自住房的供给比例进而达到控制房价涨幅的目的既可以满足土地财政的“弹药补给”问题，又可以让购房者感受到真实的优惠，可谓是一举三得之法。

据每日经济新闻报道，昨日(8月5日)记者从北京市住建委网站了解到，位于北京市房山区的原香漫谷项目以及丰台区的北京山语城自住型商品房项目，开始启动网上购房申请登记工作，接受申请时间自8月5日到8月19日。

值得注意的是，这两个项目均属北京市2013年确定的商品房在途转化项目，也就是说开发商在已开发的商品房小区中划拨出一部分房源作为自住型商品房出售。

“据了解，这两个项目去年拿预售许可证的时候，由于申报的价格没有获批，与住建委协商的结果是转出一部分房源做自住房，以平衡整体项目的预售均价。”一位接近上述项目的知情人士对《每日经济新闻》记者透露。

“商转住”仍是个案

今年以来，北京已有16个自住型商品房陆续开始网上申购，累计供应19313套，而截至上周末，今年商品住宅的开盘总套数也不过36210套。自住房开始进入集中上市期，不仅影响北京房地产市场的供应格局，也对楼市成交结构产生了影响。

昨日，北京市首批商品房转自住房的项目开始接受网络申购。资料显示，中国铁建·原香漫谷位于房山区城关街道，有150平方米以上的三居户型，均价10500元/平方米;中国铁建·北京山语城位于丰台区王佐镇，均价17500元/平方米，主力户型为约125平方米的三居。两项目合计提供120套房源，分别为山语城48套、原香漫谷72套。

从户型面积来看，两个项目均已“超标”。去年北京市住建委发布的自住型商品房政策要点中明确指出，自住型商品住房套型建筑面积应该以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，总价不超过200万元;销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

然而，若以上述两个项目的主力户型及均价来看，山语城项目的总价势必将突破200万元。

对于项目面积以及价格 “超标”，上述知情人士对《每日经济新闻》记者表示，这样的情况还属个案，“主要是因为当时报批商品房时，价格未通过审批，所以协商后确定拿出一部分房源来做自住型商品房。”基于此，面积、总价等其他因素并未成为首要的限制条件。

记者注意到，住建委网站发布的信息显示，上述两个项目被称为“2013年确定的商品房在途转化项目。”对此，北京市住建委相关负责人公开表示，去年发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中，除了规定自住房可以通过集中建设、配建等方式建设之外，还有一条为“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目”。

对于是否还会有类似的 “商转住”，上述知情人士表示，去年在预售证的审批过程中，开发商涨价的预期都比较明显，不排除也有项目做出这样的安排，但现在来看还属个案。

项目客户定位有出入

商品房转自住房意味着价格也要做出一定的让步，这对企业来说，也面临着销售收入的减少。

据了解，中国铁建·北京山语城自住房限定售价为17500元/平方米，今年以来该项目商品房部分的成交均价为22916元/平方米。中国铁建·原香漫谷限定售价为10500元/平方米，该项目商品房部分的成交均价为14108元/平方米。由此可见，两项目转化为自住房部分的限定售价相当于商品房售价的7.5折左右。

“刚需盘降低价格预期，转化为自住型商品房后可以最大限度地实现销售提速，并加速资金回笼。中铁建两项目将部分房源转化为自住房后，预计将实现1.8亿元销售额。”亚豪机构副总经理高姗对 《每日经济新闻》记者分析表示，虽然总体金额不高，但对于在北京拥有15块土地储备，规划建面高达289万平方米的中铁建来说，能够有效补充流动资金的缺口。

也有分析人士表示，在今年整体刚需产品去化速度较慢的市场形势下，转为自住型商品房也并非就能实现快速去化，加之这类项目户型较大，总价较高，往往面向改善型客户。

该分析人士直言，“今年以来，多个自住房项目都出现了弃选的现象，而这类由商品房转为自住房的项目，项目本身定位与目标客群存在一定出入，这也为项目去化带来了一定压力。”