京投银泰折戟“地铁+物业”模式

孙维晨、秦玥

京投银泰股份有限公司（以下简称“京投银泰”，600683.SH）在不久前的7月11日公布上半年业绩预告。这家背靠国企基建公司为大股东的企业在2014年1到6月份将亏损1.37亿元。京投银泰表示，导致公司2014年半年度经营业绩出现亏损的主要原因是该公司上半年各项目尚未满足销售结转条件；以及该公司的参股公司酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。

自从2009年京投银泰宣布回归北京，与大股东北京市基础设施投资有限公司展开合作，其涉猎范围主要为轨道交通上盖(车辆段、车站)和沿线物业项目,以及北京市域范围内的其他普通住宅物业项目。但是由于地铁上盖物业建设周期长，技术要求复杂，导致利润产生缓慢。即便是在2013年底开盘的项目至今亦未能进入结转期。京投银泰董秘杨锟对《中国经营报》记者表示，目前无法披露何时实现盈利，但是京投银泰看好地铁上盖物业在土地资源稀缺城市中的发展趋势。

何时盈利尚不确定

自从京投银泰重返北京市场，其在地铁上盖物业领域的开发野心昭然若揭。2011年9月，京投联合体击败保利、龙湖等对手拿下北京推出的3宗地铁车辆段、停车场地块。 2013年1月京投置地和京投公司联合体以总价93.5亿元一举拿下玉渊潭乡地块（五路居项目）、昌平东小口地地块（平西府项目）。

尽管被称为“黑马”的频率越来越高，但是京投银泰却很难将这些地块迅速转化为产品。一位了解京投银泰公司的房地产业内人士对本报记者说，地铁上盖物业的技术要求很高，而且建设耗时要比一般项目更长。“作为一种新型业态，京投银泰也只能边摸索边建设。”

公开资料显示，这种混搭建筑由下到上是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层构成的“上盖物业”。这样的结构导致上盖物业对于地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼房减震、抗噪音等方面的要求更加严格。

“显然，此类业态的开发成本会比普通住宅更高。”上述匿名人士就此置评说，较高的成本以及较少的成功经验往往会让一些开发企业望而却步。

而由于地铁上盖物业必须滞后于地铁站的修建，所以建设周期亦要长于普通住宅。京投银泰董秘杨锟对本报记者说：“由于不同项目具体情况不尽相同，所以很难确切计算出地铁上盖物业要比普通项目慢多久。”

不过杨锟告诉本报记者，京投银泰经过几年的人才和知识储备，在轨道物业方面已经处于国内领先。“比如，我们在2011年拿得郭公庄地块在2013年底才开始预售。但是经过这个项目的经验总结，我们第二个项目历时一年就开始预售了。”

尽管如此，这位京投银泰的董秘依然无法回答上市公司何时通过出售核心产品来实现盈利。在此前的一些季度中，京投银泰为了改善财务结构不得不出售了一些北京以外的资产。

根据公开资料显示，自2010年以后，京投银泰业绩出现连续下滑。京投银泰2011年年报显示其净利润降幅达到55.77%。其2012年年报显示，净利润为8649.69万元，同比降27.26%。

2012年年底，京投银泰开始出售资产以确保净利润正增长。公司2012年年报显示，2012年公司主动分阶段逐步处置杭州海威、华联一号楼及华联大厦、华安泰公司 55%股权、京投阳光 51%股以及长沙项目等多个项目。

对此，杨锟就此对本报记者解释说：“其实即便是我们不出售这些资产，也可以实现正常结转。但是我们要把这些非核心资产以及收益较慢的资产出售掉，把主要的效率放在北京的轨道物业开发上。”

玩这个都须有“背景”